Chuyển mục đích sử dụng đất và 05 quy định cần biết
Chuyển mục đích sử dụng đất là thủ tục pháp lý quan trọng giúp hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp thay đổi cách khai thác, sử dụng đất theo nhu cầu (từ đất nông nghiệp sang đất ở, từ đất thương mại sang đất sản xuất…). Đây là bước bắt buộc để đảm bảo quyền lợi hợp pháp và tránh rủi ro xử phạt.
Giai đoạn 2022–2024: Cả nước ghi nhận trên 450.000 hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó hơn 20% hồ sơ bị trả lại hoặc yêu cầu bổ sung do thiếu căn cứ pháp lý hoặc không phù hợp quy hoạch. Việc xử phạt hành vi tự ý chuyển đổi không phép lên tới 1 tỷ đồng theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP.
Dự báo 2025–2030: Chính phủ sẽ tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 2024 và ban hành các nghị định hướng dẫn chi tiết hơn, đặc biệt liên quan đến quy hoạch sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính và quyền chuyển nhượng sau khi chuyển đổi. Người dân và doanh nghiệp cần nắm chắc quy định mới để tránh rủi ro pháp lý và chi phí phát sinh.
Giải pháp / Dịch vụ của Mẫu Văn Bản:
Soạn thảo đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất đúng mẫu.
Tư vấn điều kiện, hồ sơ, lệ phí theo từng loại đất.
Hỗ trợ nộp hồ sơ tại UBND cấp huyện và theo dõi tiến độ xử lý.
Cung cấp mẫu hợp đồng, biên bản liên quan đến chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp sau khi chuyển đổi.
>>> CTA: [Tải ngay các biểu mẫu về xin chuyển mục đích sử dụng đất chuẩn nhất] hoặc [Liên hệ luật sư soạn thảo 0977.523.155 để được tư vấn thủ tục chi tiết].
>>> Truy cập Mauvanban.vn để tải về Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất cập nhật mới nhất, dùng được trong mọi trường hợp.
Tổng quan về Chuyển mục đích sử dụng đất
Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?
Theo khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2024 thì chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Ví dụ: Chuyển từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở, hoặc từ đất nông nghiệp sang đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
Chuyển mục đích sử dụng đất có phải xin phép không?
Căn cứ khoản 1 và 2 Điều 121 Luật Đất đai 2024, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:
Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;
Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định trên thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Nếu không thuộc các trường hợp trên thì sẽ không phải xin phép chuyển mục đích sử dụng từ cơ quan có thẩm quyền.
Diện tích chuyển mục đích sử dụng đất là bao nhiêu?
Tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Như vậy, pháp luật không quy định về hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất, việc được chuyển mục đích sử dụng đất hay không (đối với trường hợp phải xin phép) và diện tích được chuyển là bao nhiêu phụ thuộc vào các căn cứ sau:
Nhu cầu của người sử dụng đất (đối với hộ gia đình, cá nhân thì Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất).
Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Dựa vào các căn cứ trên thì UBND cấp huyện sẽ quyết định cho phép mục đích sử dụng đất và diện tích được chuyển.
Đất dính quy hoạch có được phép chuyển mục đích sử dụng đất không?
Căn cứ khoản 4, khoản 6 Điều 76 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:
4. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Đồng thời tại khoản 6 Điều 26 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Như vậy, đất dính quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì vẫn có thể chuyển mục đích sử dụng đất.
Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Theo Điều 123 Luật Đất đai 2024 quy định thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước;
Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân. Trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định trên là cơ quan có thẩm quyền quyết định điều chỉnh, gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất đã có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày 01/01/2025 và các trường hợp quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định trên không được phân cấp, không được ủy quyền.
Biểu mẫu & văn bản liên quan đến “Chuyển mục đích sử dụng đất”
Khi làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất (ví dụ: từ đất nông nghiệp sang đất ở, từ đất vườn sang đất thổ cư...), hồ sơ thường phải chuẩn bị những biểu mẫu và văn bản sau:
Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất – Mẫu 01/ĐK theo Thông tư 09/2021/TT-BTNMT.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) – bản gốc + bản sao để nộp kèm hồ sơ.
Tờ khai tiền sử dụng đất (do cơ quan thuế phát hành, người dân điền).
Tờ khai lệ phí trước bạ (nếu có nghĩa vụ nộp).
Biên bản xác minh hiện trạng sử dụng đất (do Phòng Tài nguyên & Môi trường lập).
Thông báo nộp tiền sử dụng đất (cơ quan thuế gửi).
Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của UBND cấp huyện.
Các giấy tờ kèm theo khác: CMND/CCCD, sổ hộ khẩu, giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân hoặc hợp đồng ủy quyền (nếu không trực tiếp đi nộp).
Thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ Điều 227 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép được thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:
Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.
Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm sau đây:
Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất;
Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất; tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật; trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất.
Cơ quan có chức năng quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất; chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
Trường hợp thực hiện nhận chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất thì được thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
>>> Truy cập Mauvanban.vn để tải về Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất cập nhật mới nhất, dùng được trong mọi trường hợp.
Kết Luận từ luật sư soạn thảo
Bài viết đã phân tích chi tiết về chuyển mục đích sử dụng đất, tập trung vào 05 quy định quan trọng mà người dân và doanh nghiệp cần nắm rõ: điều kiện, hồ sơ, thủ tục, nghĩa vụ tài chính và thẩm quyền phê duyệt. Thực tế giai đoạn 2022–2024, mỗi năm có trên 150.000 hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất được nộp tại các địa phương, và dự báo giai đoạn 2025–2030 con số này còn tăng mạnh do nhu cầu đô thị hóa và phát triển dự án.
Từ góc độ chuyên môn, Luật sư soạn thảo của Mẫu Văn Bản khuyến nghị người sử dụng đất cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, theo dõi sát quy hoạch, đồng thời thực hiện nghĩa vụ tài chính đúng hạn để tránh rủi ro pháp lý.
Hiện tại, trên Mẫu Văn Bản có hơn 1.200 mẫu đơn, tờ khai và văn bản pháp lý liên quan trực tiếp đến chuyển mục đích sử dụng đất và hơn 250.000 mẫu văn bản pháp luật khác. Quý khách có thể tìm kiếm và tải ngay các biểu mẫu chuẩn nhất để áp dụng thực tế.
Truy cập Mẫu Văn Bản để tải mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định phê duyệt, hợp đồng liên quan và nhận tư vấn trực tiếp từ đội ngũ luật sư.
XEM THÊM
Chuyển nhượng đất: Cẩn trọng một bước, an tâm cả đời
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con: Yêu thương cần đúng chuẩn luật