Chuyển nhượng đất: Khái niệm, thủ tục, quy định và 7 biểu mẫu cần có
Chuyển nhượng đất là giao dịch pháp lý phổ biến, trong đó người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng cho bên khác thông qua hợp đồng được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Đây là thủ tục bắt buộc để đảm bảo tính hợp pháp và giá trị pháp lý cho cả bên bán và bên mua, tránh rủi ro tranh chấp về sau.
Giai đoạn 2022–2024: Hệ thống đăng ký đất đai cả nước tiếp nhận trên 1,2 triệu hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khoảng 18% hồ sơ bị chậm xử lý do thiếu giấy tờ hoặc hợp đồng không đúng mẫu. Nhiều trường hợp bị xử phạt từ 10 – 300 triệu đồng vì tự ý mua bán viết tay không qua công chứng.
Dự báo 2025–2030: Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025) sẽ bổ sung nhiều quy định mới về quyền chuyển nhượng, điều kiện giao dịch, nghĩa vụ tài chính và quy hoạch sử dụng đất. Đây sẽ là giai đoạn siết chặt kiểm soát hồ sơ, đồng thời khuyến khích áp dụng hợp đồng điện tử để giảm thời gian xử lý.
Giải pháp / Dịch vụ của Mẫu Văn Bản:
Cung cấp 7 biểu mẫu chuẩn: Đơn đề nghị, hợp đồng chuyển nhượng, giấy ủy quyền, biên bản bàn giao, tờ khai thuế, lệ phí trước bạ, đăng ký biến động.
Tư vấn chi tiết điều kiện, thủ tục, thời hạn theo Luật Đất đai.
Hỗ trợ soạn thảo hợp đồng, nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Hướng dẫn xử lý vướng mắc liên quan đến quy hoạch, thuế, tranh chấp.
>>> [Tải ngay trọn bộ 7 biểu mẫu chuyển nhượng đất mới nhất] hoặc [Liên hệ luật sư soạn thảo văn bản 0977.523.155 để được tư vấn thủ tục nhanh chóng, an toàn].
>>> Truy cập Mauvanban.vn để tải về Đơn xin chuyển nhượng đất cập nhật mới nhất, dùng được trong mọi trường hợp.
Tổng quan về Chuyển nhượng đất
Chuyển nhượng đất là gì ?
Hiện nay không có Luật chuyển nhượng đất đai. Các nội dung cơ bản về chuyển nhượng đất đai được quy định tại Luật Đất đai 2024.
Ngày 18/01/2024, Quốc hội ban hành Luật Đất đai 2024 quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của công dân, người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/01/2024 và Điều 190 và Điều 248 của Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/4/2024.
Tại khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định chuyển nhượng đất đai là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác. Như vậy, Luật chuyển nhượng đất đai mới nhất nhất là Luật Đất đai 2024.
Chuyển nhượng đất (hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất) là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức như mua bán, tặng cho, thừa kế, trao đổi hoặc góp vốn. Hành vi này diễn ra thông qua một thỏa thuận (thường là hợp đồng) và được pháp luật quy định rõ ràng.
Khi nào được thực hiện quyền chuyển nhượng đất?
Căn cứ Luật Đất đai hiện hành thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.
Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định.
Điều kiện thực hiện chuyển nhượng đất
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng…)
Đất không tranh chấp hoặc có tranh chấp nhưng đã được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền, có bản án hoặc quyết định của Tòa, phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.
Đất không bị kê biên hoặc bị áp dụng các biện pháp khác để đảm bảo thi hành án dân sự.
Vẫn trong thời hạn sử dụng đất.
Đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Như vậy, nếu có đủ 05 điều kiện trên thì thông thường sẽ có thể thực hiện việc chuyển nhượng bình thường.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
7 Loại biểu mẫu văn bản liên quan tới chuyển nhượng đất
Với chủ đề “Chuyển nhượng đất: Khái niệm, thủ tục, quy định và các biểu mẫu cần có”, thường sẽ có 07 loại biểu mẫu chính cần dùng trong hồ sơ, tùy từng trường hợp thực tế:
Đơn đề nghị đăng ký biến động đất đai (theo mẫu số 09/ĐK – Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, đã sửa đổi).
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng/chứng thực).
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (áp dụng cho bên chuyển nhượng).
Tờ khai lệ phí trước bạ (áp dụng cho bên nhận chuyển nhượng).
Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (nếu có nghĩa vụ phát sinh).
Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân hoặc giấy đăng ký kết hôn (để chứng minh tài sản riêng hay chung vợ chồng).
Biểu mẫu ủy quyền (nếu một trong các bên không trực tiếp thực hiện thủ tục).
Ngoài 7 biểu mẫu này, thực tế có thể phát sinh thêm các phụ lục, giấy tờ liên quan như: đơn xác nhận nguồn gốc đất, đơn xin miễn/giảm thuế, hoặc văn bản thỏa thuận phân chia tài sản thừa kế (nếu đất có nhiều đồng sở hữu).
Trình tự, thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở
Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực. Việc công chứng, chứng thực được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng/Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất.
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại mục a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực.
Hồ sơ cần chuẩn bị
Phiếu yêu cầu công chứng.
Dự thảo hợp đồng (nếu có)
Giấy tờ tùy thân hai bên: Chứng minh nhân dân (CMND)/Căn cước công dân (CCCD)/hộ chiếu còn thời hạn (bản sao), đăng ký kết hôn/xác nhận tình trạng hôn nhân…
Giấy xác nhận nơi cư trú.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng…).
Giấy ủy quyền (nếu có)
Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực. Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định, việc công chứng, chứng thực được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng/Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất.
Nộp phí công chứng: theo quy định tại khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng số 53/2014/QH13, người yêu cầu công chứng sẽ thực hiện việc nộp phí công chứng. Theo đó, các bên có thể thỏa thuận với nhau về việc bên nào sẽ thực hiện việc nộp khoản phí này.
Đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, sau khi công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, 02 bên bắt buộc phải thực hiện việc đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc.
Nếu không thực hiện, người sử dụng đất sẽ bị phạt tiền từ 01 - 10 triệu đồng. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện việc tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và tiến hành sang tên theo quy định.
Kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, thời hạn đăng ký biến động sang tên kéo dài không quá 10 ngày làm việc (theo khoản 2 Điều 22 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT)
Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
Các loại thuế, phí phải nộp bao gồm:
Lệ phí trước bạ:
Lệ phí trước bạ = 0,5 % x (Diện tích đất x Giá 1 m2 đất tại Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh)
Thuế thu nhập cá nhân:
Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC) quy định rõ, thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo công thức:
Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%
Lưu ý: Riêng đối với cá nhân chỉ có một nhà ở duy nhất thì khoản thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản thuộc trường hợp được miễn thuế theo quy định tại Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC)
Nghĩa vụ nộp thuế: Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên hai bên có thể tự thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế.
Lệ phí địa chính: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.
Lệ phí cấp Sổ đỏ và phí thẩm định hồ sơ: thông thường sẽ do người thực hiện thủ tục chuyển nhượng nộp. Mức tiền phải nộp sẽ phụ thuộc vào diện tích đất, tính phức tạp của hồ sơ và mục đích sử dụng đất cũng như điều kiện từng địa phương.
Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Quy định về việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ Luật Đất đai thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
(1) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm (2);
(2) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
(4) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
>>> Truy cập Mauvanban.vn để tải về Đơn xin chuyển nhượng đất cập nhật mới nhất, dùng được trong mọi trường hợp.
Kết luận từ luật sư soạn thảo Mẫu Văn Bản
Bài viết đã phân tích toàn diện về chuyển nhượng đất, từ khái niệm, điều kiện, thủ tục, quy định pháp luật cho đến 07 biểu mẫu quan trọng thường phải sử dụng khi thực hiện giao dịch. Giai đoạn 2022–2024, mỗi năm có trên 300.000 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng trên toàn quốc; dự báo 2025–2030, con số này tiếp tục tăng nhờ tốc độ phát triển đô thị, nhu cầu mua bán bất động sản và chính sách pháp lý ngày càng chặt chẽ.
Theo quan điểm của Luật sư soạn thảo tại Mẫu Văn Bản, người dân và doanh nghiệp cần lưu ý tính pháp lý của hợp đồng, chuẩn bị đúng biểu mẫu, đồng thời tuân thủ nghĩa vụ tài chính để tránh rủi ro tranh chấp hoặc vô hiệu giao dịch.
Hiện có hơn 2.000 mẫu hợp đồng, đơn và văn bản pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cùng với hơn 250.000 biểu mẫu pháp luật khác đã được hệ thống hóa.
Quý khách có thể tìm kiếm trên Mẫu Văn Bản hoặc liên hệ trực tiếp với chuyên gia để được cung cấp biểu mẫu chuẩn, đúng luật và hướng dẫn áp dụng thực tế.
XEM THÊM
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và 5 điều kiện thực hiện
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con: Yêu thương cần đúng chuẩn luật
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp: Cần biết gì trước khi giao dịch?