Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 5 điều kiện thực hiện và các biểu mẫu cần dùng
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và 5 điều kiện thực hiên là một trong những giao dịch dân sự quan trọng, cho phép người sử dụng đất hợp pháp chuyển giao quyền của mình cho bên khác thông qua hợp đồng công chứng. Đây là thủ tục bắt buộc để đảm bảo quyền lợi của cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, đồng thời tránh rủi ro pháp lý.
Giai đoạn 2022–2024: Cơ quan đăng ký đất đai trên toàn quốc tiếp nhận hơn 950.000 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó khoảng 12% bị trả lại hoặc yêu cầu bổ sung vì không đáp ứng đủ 5 điều kiện bắt buộc như: có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, còn thời hạn sử dụng… Nhiều trường hợp bị xử phạt từ 10–300 triệu đồng vì ký kết hợp đồng viết tay không công chứng.
Dự báo 2025–2030: Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025) sẽ bổ sung, làm rõ hơn các quy định về điều kiện chuyển nhượng, nghĩa vụ tài chính, quy hoạch sử dụng đất và đăng ký biến động. Đồng thời, dự kiến áp dụng biểu mẫu điện tử thay cho nhiều loại hồ sơ giấy nhằm rút ngắn thời gian giải quyết.
Giải pháp / Dịch vụ của Mẫu Văn Bản:
Cung cấp biểu mẫu chuẩn: hợp đồng chuyển nhượng, giấy ủy quyền, tờ khai thuế, lệ phí trước bạ, đăng ký biến động.
Tư vấn rõ 5 điều kiện pháp luật yêu cầu khi chuyển nhượng.
Hỗ trợ soạn thảo, công chứng hợp đồng và nộp hồ sơ đúng quy định.
Giải quyết nhanh các vướng mắc về quy hoạch, tranh chấp, nghĩa vụ tài chính.
>>> CTA: [Tải ngay bộ biểu mẫu chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuẩn nhất] hoặc [Liên hệ luật sư để được tư vấn chi tiết, an toàn và đúng luật].
>>> Truy cập Mauvanban.vn để tải về Đơn xin chuyển quyền sử dụng đất cập nhật mới nhất, dùng được trong mọi trường hợp.
Tổng quan về Chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì ?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chủ sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng mảnh đất của mình cho người khác thông qua hợp đồng chuyển nhượng, theo quy định của pháp luật đất đai Việt Nam. Nói cách khác, đây là hình thức mua bán đất hợp pháp, trong đó bên chuyển nhượng không còn quyền sử dụng đất, còn bên nhận chuyển nhượng được quyền khai thác, sử dụng và định đoạt thửa đất đó trong phạm vi pháp luật cho phép.
Khi nào được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Căn cứ Luật Đất đai hiện hành thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.
Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định.
Điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng…)
Đất không tranh chấp hoặc có tranh chấp nhưng đã được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền, có bản án hoặc quyết định của Tòa, phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.
Đất không bị kê biên hoặc bị áp dụng các biện pháp khác để đảm bảo thi hành án dân sự.
Vẫn trong thời hạn sử dụng đất.
Đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Như vậy, nếu có đủ 05 điều kiện trên thì thông thường sẽ có thể thực hiện việc chuyển nhượng bình thường.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Các biểu mẫu cần dùng trong hồ sơ chuyển nhượng đất
Khi làm thủ tục, các bên thường phải chuẩn bị khoảng 07 biểu mẫu, giấy tờ chính:
Đơn đăng ký biến động đất đai (Mẫu số 09/ĐK – Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, đã sửa đổi).
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (công chứng/chứng thực).
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (bên chuyển nhượng nộp).
Tờ khai lệ phí trước bạ (bên nhận chuyển nhượng nộp).
Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (nếu có nghĩa vụ phát sinh).
Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (giấy xác nhận độc thân hoặc giấy đăng ký kết hôn).
Giấy ủy quyền (nếu có bên được ủy quyền thực hiện thay).
Trình tự, thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở
Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực. Việc công chứng, chứng thực được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng/Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất.
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại mục a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực.
Hồ sơ cần chuẩn bị
Phiếu yêu cầu công chứng.
Dự thảo hợp đồng (nếu có)
Giấy tờ tùy thân hai bên: Chứng minh nhân dân (CMND)/Căn cước công dân (CCCD)/hộ chiếu còn thời hạn (bản sao), đăng ký kết hôn/xác nhận tình trạng hôn nhân…
Giấy xác nhận nơi cư trú.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng…).
Giấy ủy quyền (nếu có)
Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực. Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định, việc công chứng, chứng thực được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng/Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất.
Nộp phí công chứng: theo quy định tại khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng số 53/2014/QH13, người yêu cầu công chứng sẽ thực hiện việc nộp phí công chứng. Theo đó, các bên có thể thỏa thuận với nhau về việc bên nào sẽ thực hiện việc nộp khoản phí này.
Đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, sau khi công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, 02 bên bắt buộc phải thực hiện việc đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc.
Nếu không thực hiện, người sử dụng đất sẽ bị phạt tiền từ 01 - 10 triệu đồng. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện việc tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và tiến hành sang tên theo quy định.
Kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, thời hạn đăng ký biến động sang tên kéo dài không quá 10 ngày làm việc (theo khoản 2 Điều 22 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT)
Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
Các loại thuế, phí phải nộp bao gồm:
Lệ phí trước bạ:
Lệ phí trước bạ = 0,5 % x (Diện tích đất x Giá 1 m2 đất tại Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh)
Thuế thu nhập cá nhân:
Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC) quy định rõ, thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo công thức:
Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%
Lưu ý: Riêng đối với cá nhân chỉ có một nhà ở duy nhất thì khoản thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản thuộc trường hợp được miễn thuế theo quy định tại Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC)
Nghĩa vụ nộp thuế: Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên hai bên có thể tự thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế.
Lệ phí địa chính: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.
Lệ phí cấp Sổ đỏ và phí thẩm định hồ sơ: thông thường sẽ do người thực hiện thủ tục chuyển nhượng nộp. Mức tiền phải nộp sẽ phụ thuộc vào diện tích đất, tính phức tạp của hồ sơ và mục đích sử dụng đất cũng như điều kiện từng địa phương.
Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Quy định về việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ Luật Đất đai thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
(1) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm (2);
(2) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
(4) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
>>> Truy cập Mauvanban.vn để tải về Đơn xin chuyển quyền sử dụng đất cập nhật mới nhất, dùng được trong mọi trường hợp.
Kết luận từ luật sư soạn thảo Mẫu Văn Bản
Qua nội dung trên, bài viết đã chỉ ra rõ 05 điều kiện quan trọng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cùng những biểu mẫu bắt buộc phải có trong hồ sơ. Số liệu giai đoạn 2022–2024 cho thấy trung bình mỗi năm có hơn 280.000 giao dịch chuyển nhượng đất được công chứng và đăng ký sang tên; dự báo 2025–2030 con số này còn tiếp tục tăng nhờ nhu cầu mua bán, đầu tư bất động sản.
Từ góc độ chuyên môn, Luật sư soạn thảo của Mẫu Văn Bản khuyến nghị người dân và doanh nghiệp cần rà soát kỹ các điều kiện pháp lý trước khi ký hợp đồng, đồng thời chuẩn bị đúng biểu mẫu để đảm bảo tính hợp pháp, tránh phát sinh tranh chấp hoặc bị cơ quan nhà nước từ chối hồ sơ.
Hiện nay, hệ thống Mẫu Văn Bản đã tổng hợp hơn 1.800 mẫu hợp đồng, đơn và văn bản pháp lý liên quan trực tiếp đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cùng hơn 250.000 biểu mẫu pháp luật khác.
Quý khách có thể tìm kiếm ngay trên Mẫu Văn Bản hoặc liên hệ chuyên gia pháp lý để được cung cấp biểu mẫu chuẩn và hướng dẫn áp dụng chính xác.
XEM THÊM
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con: Yêu thương cần đúng chuẩn luật
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp: Cần biết gì trước khi giao dịch?
Có bắt buộc đổi sổ đỏ sang sổ hồng? Giải đáp chi tiết và hướng dẫn tải mẫu đơn