Các quy định mới nhất về chuyển mục đích sử dụng đất

26/5/2025

Chuyển mục đích sử dụng đất là thủ tục quan trọng và bắt buộc khi người dân hoặc doanh nghiệp muốn chuyển từ đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, đất thương mại sang đất ở hoặc đất sản xuất – kinh doanh.

Theo Luật Đất đai 2024, đây là hình thức thay đổi pháp lý trong quyền sử dụng đất và phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Trong giai đoạn 2022–2024, cả nước ghi nhận hơn 1,8 triệu hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, chủ yếu tại các tỉnh có tốc độ đô thị hóa cao như Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai.

Trong đó:

Trên 70% hồ sơ chuyển từ đất vườn – ao liền kề sang đất ở
Khoảng 20% liên quan đến doanh nghiệp xin chuyển đất sản xuất sang đất thương mại dịch vụ
Gần 15% hồ sơ bị trả lại do thiếu giấy tờ, vi phạm quy hoạch hoặc chưa đóng tiền sử dụng đất

Đến năm 2030, việc chuyển mục đích sử dụng đất sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn theo quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và quy hoạch 3D địa chính. Các trường hợp chuyển đổi sai mục đích, lách luật qua “hiến đất làm đường” hoặc “gộp – tách thửa” sẽ bị xử lý nghiêm theo Luật Đất đai sửa đổi 2024 (có hiệu lực từ 2025). Đồng thời, chi phí, nghĩa vụ tài chính cũng sẽ tăng mạnh tại các khu vực phát triển đô thị mới.

Bài viết dưới đây, Mauvanban.vn sẽ giúp bạn hiểu rõ khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều kiện thực hiện, quy trình sang tên sổ đỏ cũng như những lưu ý quan trọng để tránh rủi ro pháp lý khi tham gia giao dịch.

quy định về CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT.jpg

>>> Truy cập Mauvanban.vn để tải về Đơn xin chuyển quyền sử dụng đất cập nhật mới nhất, dùng được trong mọi trường hợp.

Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 52 Luật Đất đai quy định, căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

"1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất".

Tại Điều 57 Luật Đất đai quy định:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng".

Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định:

Tại Khoản 9, bổ sung Điều 7a như sau:

"Điều 7a. Về quy hoạch sử dụng đất trong quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới

1. Nội dung quy hoạch sử dụng đất trong quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp huyện. Quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì phải rà soát, điều chỉnh nội dung quy hoạch sử dụng đất trong quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới để đảm bảo phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp huyện.

2. Việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt".

Tại Khoản 10, bổ sung Khoản 6 vào Điều 9 như sau:

"6. Trình tự, thủ tục trình UBND cấp tỉnh xem xét, chấp thuận cho phép để thực hiện trong trường hợp phải điều chỉnh về quy mô, địa điểm và số lượng dự án, công trình nhưng không làm thay đổi về chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất và khu vực sử dụng đất theo chức năng trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện:

a) Trong thời hạn không quá 07 ngày kể từ ngày nhận được đề xuất nhu cầu điều chỉnh về quy mô, địa điểm và số lượng dự án, công trình sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, Phòng Tài nguyên và Môi trường tổng hợp báo cáo UBND cấp huyện, UBND cấp huyện gửi hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trường để xem xét, trình UBND cấp tỉnh. Hồ sơ gồm: tờ trình của UBND cấp huyện; danh mục các dự án, công trình phải điều chỉnh; bản vẽ vị trí, ranh giới, diện tích các dự án, công trình phải điều chỉnh;

b) Trong thời hạn không quá 03 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp tỉnh. Trong thời hạn không quá 05 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ của Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND cấp tỉnh xem xét, chấp thuận cho phép để thực hiện và cập nhật vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện của năm tiếp theo;

c) Trường hợp có bổ sung dự án, công trình mà phải thu hồi đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 62 của Luật Đất đai thì trong thời hạn không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Sở Tài nguyên và Môi trường tổng hợp danh mục dự án, công trình cần thu hồi đất bổ sung để báo cáo UBND cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua".

Khoản 11, bổ sung các Khoản 5, 6 và 7 vào Điều 14 như sau:

"5. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác để thực hiện dự án đầu tư thì phải thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 58 của Luật đất đai.

6. Đối với diện tích đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng đã có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ hoặc Nghị quyết của HĐND cấp tỉnh thông qua để sử dụng vào mục đích khác nhưng chưa có quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án thì được chuyển sang thực hiện trong các năm tiếp theo nhưng không được quá thời hạn 03 năm theo quy định tại Khoản 3 Điều 49 của Luật Đất đai và không phải làm lại thủ tục xin ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ hoặc trình HĐND cấp tỉnh thông qua theo quy định tại Khoản 1 Điều 58 của Luật Đất đai nếu tiếp tục thực hiện dự án.

7. Việc chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa sang trồng cây lâu năm của hộ gia đình, cá nhân thực hiện theo quy định sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân phải đăng ký chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa với UBND cấp xã nơi có đất;

b) UBND cấp xã nơi có đất xem xét quyết định loại cây trồng lâu năm được chuyển đổi. Việc chuyển đổi sang trồng cây lâu năm đó không làm mất đi các điều kiện phù hợp để trồng lúa trở lại như không làm biến dạng mặt bằng, không gây ô nhiễm, thoái hóa đất trồng lúa; không làm hư hỏng công trình giao thông, công trình thủy lợi phục vụ trồng lúa và phù hợp với kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng từ trồng lúa sang trồng cây lâu năm của xã;

c) Đất trồng lúa được chuyển đổi cơ cấu cây trồng đáp ứng các quy định tại Điểm b Khoản này vẫn được thống kê là đất trồng lúa;

d) Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể việc chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa".

chuyển đổi mục đích sử dụng đất (1).jpg

>>> Luật sư tư vấn đất đai - tư vấn giải quyết các vấn đề về chuyển mục đích sử dụng đất - gọi ngay 0977.523.155

Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai gồm các văn bản nào?

Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai gồm các văn bản sau:

Văn bản bị sửa đổi bổ sung

Luật Đầu tư 2020
Luật Sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018
Luật Quy hoạch 2017
Luật Thủy sản 2017
Luật Lâm nghiệp 2017
Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017
Luật Đường sắt 2017 Luật Tổ chức chính quyền địa phương 2015
Luật Sửa đổi các Luật về thuế 2014
Luật Thi hành án dân sự sửa đổi 2014
Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010
Luật Thi hành án dân sự 2008
Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007

Văn bản được dẫn chiếu

Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Luật Nhà ở 2023
Luật Tài nguyên nước 2023
Luật Căn cước 2023
Luật Quản lý, bảo vệ công trình quốc phòng và khu quân sự 2023
Nghị quyết 96/2023/QH15 về lấy phiếu tín nhiệm, bỏ phiếu tín nhiệm đối với người giữ chức vụ do Quốc hội, Hội đồng nhân dân bầu hoặc phê chuẩn
Luật Giao dịch điện tử 2023
Luật Giá 2023
Luật Khám bệnh, chữa bệnh 2023
Luật Dầu khí 2022
Luật Tần số vô tuyến điện sửa đổi 2022
Luật Kinh doanh bảo hiểm 2022
Luật Sở hữu trí tuệ sửa đổi 2022
Nghị quyết 61/2022/QH15 về tiếp tục tăng cường hiệu lực, hiệu quả thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch và giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ lập và nâng cao chất lượng quy hoạch thời kỳ 2021-2030 do Quốc hội ban hành
Luật Điện ảnh 2022
Luật Sửa đổi Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự 2022
Luật Bảo vệ môi trường 2020
Luật Xử lý vi phạm hành chính sửa đổi 2020
Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020
Luật Tổ chức chính phủ và Luật Tổ chức chính quyền địa phương sửa đổi 2019
Luật Quản lý thuế 2019
Luật Đầu tư công 2019
Luật Cạnh tranh 2018
Luật Đấu giá tài sản 2016
Luật Hoạt động giám sát của Quốc hội và Hội đồng nhân dân 2015
Luật Tài nguyên, môi trường biển và hải đảo 2015
Luật Kiểm toán nhà nước 2015
Luật Mặt trận tổ quốc Việt Nam 2015
Luật Kinh doanh bất động sản 2014
Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012
Luật Biển Việt Nam 2012
Luật Cán bộ, công chức 2008
Nghị quyết 755/2005/NQ-UBTVQH11 về việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/7/1991 do Uỷ ban Thường vụ Quốc hội ban hành
Nghị quyết 23/2003/QH11 về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/7/1991 do Quốc Hội ban hành

hệ thống vppl vn.jpg

Văn bản được căn cứ

Hiến pháp 2013

>>> Truy cập Mauvanban.vn để tải về Đơn xin chuyển quyền sử dụng đất cập nhật mới nhất, dùng được trong mọi trường hợp.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoạt động mang tính pháp lý cao, đòi hỏi các bên phải thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật để tránh tranh chấp, rủi ro về sau.

Việc nắm vững các điều kiện chuyển nhượng, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và thực hiện đăng ký sang tên đúng quy định không chỉ đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, mà còn giúp giao dịch diễn ra minh bạch, suôn sẻ.

Trước khi ký kết bất kỳ hợp đồng nào liên quan đến quyền sử dụng đất, hãy cân nhắc tham vấn ý kiến của luật sư hoặc chuyên gia pháp lý tại Mauvanban.vn để bảo vệ tối đa quyền lợi của mình.