3 trường hợp được làm sổ đỏ cho đất vườn và 4 điều kiện cần thiết
Làm sổ đỏ cho đất vườn là nhu cầu phổ biến tại các vùng nông thôn, ven đô thị – nơi người dân có diện tích đất vườn – ao liền kề hoặc xen kẽ trong khu dân cư nhưng chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Luật đất đai 2024, các trường hợp đất vườn đủ điều kiện cấp sổ đỏ gồm đất sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch và có giấy tờ nguồn gốc hoặc được UBND cấp xã xác nhận. Trong giai đoạn 2022–2024, cả nước có hơn 600.000 hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho đất vườn, chủ yếu ở Hà Nội, Đà Nẵng, Bình Dương, và các huyện vùng ven TP.HCM.
Các trường hợp được cấp sổ đỏ cho đất vườn phổ biến gồm:
Đất vườn – ao liền kề nhà ở có trong cùng thửa hoặc tách thửa nhưng sử dụng ổn định trước 1/7/2004
Đất vườn xen kẽ trong khu dân cư nhưng đã được sử dụng ổn định, không có tranh chấp
Đất khai hoang được UBND cấp xã xác nhận không có vi phạm quy hoạch hoặc hành lang bảo vệ công trình
Điều kiện cần thiết:
Có giấy tờ chứng minh nguồn gốc hoặc xác nhận của chính quyền địa phương
Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, không thuộc hành lang an toàn hoặc đất công
Không có tranh chấp, không bị xử lý vi phạm hành chính về đất đai
Diện tích không vượt hạn mức theo quy định của địa phương
Dự báo 2025–2030: Theo Luật Đất đai sửa đổi 2024 (có hiệu lực từ 2025), đất vườn – ao sẽ được phân loại chi tiết hơn trong bản đồ địa chính số hóa, và việc cấp sổ đỏ sẽ tự động đối chiếu quy hoạch 3D, không còn dựa nhiều vào xác nhận thủ công. Những hộ dân chưa hợp thức hóa quyền sử dụng đất vườn sẽ gặp khó khăn nếu không hoàn tất trước 2026.
Luật sư Mẫu Văn Bản hỗ trợ trọn gói thủ tục làm sổ đỏ cho đất vườn, bao gồm:
Tư vấn xác định loại đất vườn có đủ điều kiện làm sổ đỏ hay không
Soạn thảo đơn xin cấp GCN, đơn xác nhận nguồn gốc đất, giấy cam kết không tranh chấp
Hướng dẫn chuẩn bị bản đồ đo đạc, hồ sơ kỹ thuật và giấy tờ nhân thân
Đại diện nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai – theo dõi – nhận kết quả
Hỗ trợ xử lý hồ sơ bị vướng quy hoạch, không có giấy tờ nguồn gốc rõ ràng
>>> Tìm hiểu ngay ‘Đất vườn’ là gì để tối ưu hóa giá trị mảnh vườn của bạn — truy cập bài viết chi tiết và nhận tư vấn!
Đất vườn là gì?
Theo Luật Đất đai 2024, không có điều khoản nào định nghĩa riêng khái niệm “đất vườn”. Thay vào đó, “đất vườn” trong thực tiễn vẫn được hiểu là phần diện tích thuộc nhóm đất nông nghiệp, gồm:
- Đất trồng cây hàng năm (mã CHN),
- Đất trồng cây lâu năm (mã CLN),
hoặc xen kẽ giữa hai loại đất này trong cùng một thửa đất, hoặc nằm liền kề với thửa đất ở.
Trong thực tiễn, “đất vườn” được hiểu là đất được sử dụng để trồng cây ăn quả, cây cảnh hoặc rau màu, có thể xen kẽ giữa hai loại cây này hoặc liền kề với thửa đất ở trong cùng một thửa đất. Phần diện tích đất vườn không được xây dựng công trình nhà ở, trừ khi được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở.
>>> Cần tư vấn về các vấn đề liên quan tới đất vườn? Liên hệ ngay 0977.523.155 để gặp luật sư tư vấn đất đai kinh nghiệm!
Đất vườn có được cấp sổ đỏ không? Các điều kiện cần thiết
Theo khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024, đất nông nghiệp (bao gồm đất vườn) sẽ không được cấp sổ đỏ nếu thuộc diện sử dụng vào mục đích công ích như xây dựng công trình công cộng, nghĩa trang, chợ, nhà văn hóa, y tế, giáo dục… Tuy nhiên, căn cứ vào Điều 137 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì đất vườn sử dụng cho mục đích sản xuất nông nghiệp, không thuộc diện đất công ích thì vẫn được xem xét cấp sổ đỏ nếu đáp ứng các điều kiện sau:
- Có giấy tờ chứng minh nguồn gốc hợp pháp theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 Ví dụ: có giấy tờ xác lập quyền sử dụng đất lập trước ngày 15-10-1993 (ví dụ: bằng khoán điền thổ, giấy tờ chuyển nhượng được xã xác nhận, sổ mục kê…); (2) có giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh về giao đất làm nhà ở hoặc kết hợp sản xuất trước 01-7-2004; (3) có giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho, nhà tình nghĩa…; (4) được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất từ 15-10-1993 đến trước ngày Luật có hiệu lực mà chưa được cấp Giấy chứng nhận; (5) có giấy tờ ghi tên người khác kèm giấy tờ chuyển quyền nhưng chưa làm thủ tục chuyển; (6) có quyết định của Tòa án, Trọng tài, thi hành án, hòa giải liên quan đến quyền sử dụng đất; (7) bản sao giấy tờ gốc bị mất mà xã xác nhận không tranh chấp; và (8) trường hợp cộng đồng dân cư sử dụng chung có xác nhận của xã.
- Đất đã được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
- Người sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản hoặc làm muối tại vùng kinh tế - xã hội khó khăn.
- Được UBND cấp xã xác nhận sử dụng đất ổn định, không tranh chấp.
>>> Xem ngay hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ và tải mẫu đơn đăng ký cấp sổ đỏ cho đất vườn tại Mauvanban.vn.
Các trường hợp đất vườn không được cấp sổ đỏ
Theo khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024, đất vườn thuộc các trường hợp sau sẽ không được cấp sổ đỏ:
- Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn (ví dụ đất xây dựng nhà văn hóa, nghĩa trang, chợ…).
- Đất được Nhà nước giao để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2024 (đất công trình công cộng, đất mặt nước, đất chưa sử dụng, đất giao cho cộng đồng dân cư quản lý…).
- Đất đang tranh chấp, bị kê biên thi hành án hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
- Đất thuê, thuê lại không thuộc diện được cấp sổ đỏ theo quy định.
- Đất đã có quyết định thu hồi mà không thực hiện dự án sau 3 năm.
Đất vườn có tách sổ đỏ được không?
1. Khái niệm tách sổ đỏ
Tách sổ đỏ đất vườn (hay còn gọi là tách thửa đất vườn) là thủ tục pháp lý phân chia một thửa đất vườn hiện có thành nhiều thửa nhỏ hơn, mỗi thửa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng biệt. Việc tách thửa thường được thực hiện khi người sử dụng đất muốn chuyển nhượng, tặng cho, hoặc chia tài sản cho các thành viên trong gia đình.
Theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có quyền tách thửa khi thửa đất đáp ứng đủ các điều kiện về pháp lý và diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
2. Điều kiện để tách thửa đất vườn
Để được phép tách thửa đất vườn, cần đáp ứng các điều kiện sau:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng) hợp pháp cho thửa đất hiện tại. Một số địa phương có thể linh hoạt với trường hợp chưa có sổ đỏ nhưng đủ điều kiện cấp sổ.
Thửa đất không có tranh chấp về quyền sử dụng, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Đất đang trong thời hạn sử dụng đất hợp pháp.
Diện tích thửa đất sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố nơi có đất. Ví dụ:
Tại TP. Hồ Chí Minh, diện tích tối thiểu tách thửa đất vườn là 500 m² đối với đất canh tác hàng năm và đất nông nghiệp, 1.000 m² đối với đất trồng cây lâu năm.
Tại Hà Nội, theo Quyết định 61/2024/QĐ-UBND, diện tích tối thiểu tách thửa đất vườn cũng được quy định cụ thể tùy từng khu vực.
Thửa đất phải có lối đi, kết nối giao thông công cộng, hệ thống cấp thoát nước hợp lý theo quy định tại khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024.
Trường hợp diện tích thửa đất sau khi tách nhỏ hơn diện tích tối thiểu, người sử dụng đất phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề.
(Căn cứ khoản 1 Điều 220 Luật đất đai 2024)
Ngoài ra, cũng cần đảm bảo thêm các điều kiện sau:
Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;
Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.
(Căn cứ khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024)
>>> Tải mẫu đơn xin tách thửa đất vườn và nhận hướng dẫn chi tiết tại Mauvanban.vn.
Đất vườn (hay còn gọi là đất vườn tạp) hoàn toàn có thể được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đủ các điều kiện pháp luật về nguồn gốc sử dụng, ổn định lâu dài và phù hợp quy hoạch. Việc tách sổ đỏ cho đất vườn cũng được phép khi thửa đất đáp ứng các yêu cầu về diện tích và pháp lý. Đối với đất vườn tạp, cần có sự xác nhận và hợp thức hóa theo quy định để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, chính xác, đặc biệt là mẫu đơn đăng ký cấp sổ đỏ là yếu tố then chốt giúp thủ tục cấp sổ đỏ cho đất vườn diễn ra thuận lợi.
Mauvanban.vn cam kết cung cấp các mẫu đơn, hướng dẫn thủ tục pháp lý cập nhật, giúp người dân dễ dàng thực hiện các thủ tục liên quan đến đất vườn một cách nhanh chóng và chính xác.
XEM CÁC BÀI VIẾT HAY CÙNG CHỦ ĐỀ ĐẤT ĐAI XÂY DỰNG
Cải Tạo Công Trình – Hướng Dẫn Chi Tiết Cho Người Dùng
Cải Tạo Đất – Hướng Dẫn Chi Tiết Cho Người Dùng
Cải tạo mặt bằng là gì? Thủ tục xin phép và những quy định pháp luật cần biết