Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất: hồ sơ, thủ tục và lệ phí và 6 biểu mẫu cần dùng

Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là thủ tục bắt buộc để ghi nhận giao dịch bảo đảm tại cơ quan đăng ký (Văn phòng đăng ký đất đai), giúp hợp đồng thế chấp có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba, bảo vệ quyền lợi của các bên khi phát sinh rủi ro. Với tài sản là quyền sử dụng đất và nhà ở/tài sản gắn liền với đất, hợp đồng thường phải công chứng/chứng thực trước khi đăng ký.

Giai đoạn 2022–2024: Hệ thống đăng ký đất đai tiếp nhận mỗi năm hàng trăm nghìn hồ sơ đăng ký thế chấp, trong đó khoảng 12–18% bị yêu cầu bổ sung do thiếu công chứng, sai thông tin thửa đất, chưa cập nhật tài sản gắn liền, hoặc thiếu giấy ủy quyền hợp lệ. Nhiều hồ sơ chậm do không phân biệt đăng ký thế chấp lần đầu, đăng ký thay đổi và xóa đăng ký khi tất toán.

Dự báo 2025–2030: Khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (từ 01/01/2025), thủ tục sẽ được chuẩn hóa – số hóa biểu mẫu, tăng liên thông dữ liệu giữa công chứng – đăng ký đất đai – tổ chức tín dụng; thời gian xử lý dự kiến rút xuống 1–3 ngày làm việc tại nhiều địa phương, đồng thời siết tính chính xác thông tin thửa đất, chủ thể, nghĩa vụ.

Giải pháp / Dịch vụ của Mẫu Văn Bản

• Cung cấp trọn bộ biểu mẫu liên quan: Đơn đăng ký thế chấp; Đơn đăng ký thay đổi nội dung thế chấp; Đơn xóa đăng ký; Hợp đồng thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền; Giấy ủy quyền; Tờ khai phí/lệ phí theo địa phương.

• Soạn thảo chi tiết theo yêu cầu: cá nhân hóa theo tình trạng pháp lý thửa đất, đồng sở hữu/vợ chồng, tài sản hình thành trong tương lai, bảo đảm đúng trường hợp đăng ký.

• Tư vấn trọng tâm: hồ sơ – trình tự – thời hạn; lệ phí đăng ký (theo Nghị quyết HĐND tỉnh) và phí công chứng (tính theo giá trị hợp đồng); quy tắc thứ tự ưu tiên giữa nhiều thế chấp; khi nào phải đăng ký thay đổi/xóa đăng ký.

• Đại diện làm việc khi cần: nộp hồ sơ – theo dõi – bổ sung – nhận kết quả tại VPĐKĐĐ; phối hợp tổ chức tín dụng và tổ chức hành nghề công chứng.

• Giải quyết tình huống phát sinh: sai sót GCN, nhầm tờ/thửa, chưa cập nhật tài sản gắn liền, bị từ chối đăng ký, tranh chấp – kê biên.

>>> Liên hệ: 0977.523.155 để hướng dẫn tải và dùng các biểu mẫu đồng thời hỗ trợ được kiểm tra hồ sơ và hướng dẫn thủ tục, lệ phí theo địa phương.

Định nghĩa thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong đó bên sử dụng đất (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình làm tài sản thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ với bên nhận thế chấp (bên cho vay hoặc tổ chức tín dụng), mà không phải chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp.

Thế chấp quyền sử dụng đất thường được sử dụng để vay vốn tại các ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng, giúp người sử dụng đất có thể huy động nguồn vốn mà vẫn giữ quyền sử dụng đất. Giá trị quyền sử dụng đất được quy đổi bằng tiền dựa trên diện tích và thời hạn sử dụng đất theo khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Tóm lại, thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận pháp lý giữa các bên, trong đó quyền sử dụng đất được dùng làm tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự mà không làm thay đổi quyền sử dụng thực tế của bên thế chấp.

Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 27 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, người yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất phải nộp 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

• Phiếu yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

• Mẫu số 01a – bản chính, theo mẫu quy định kèm Nghị định 99/2022/NĐ-CP.

• Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng, chứng thực trong trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở, luật khác có liên quan quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).

• Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng)

Trừ trường hợp người yêu cầu nộp đồng thời hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm với hồ sơ đăng ký biến động đất đai hoặc tài sản gắn liền với đất, hoặc hồ sơ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì không phải nộp bản chính giấy chứng nhận.

• Các giấy tờ khác liên quan (nếu có) theo yêu cầu của Văn phòng đăng ký đất đai để phục vụ cho việc đăng ký thế chấp.

Các biểu mẫu văn bản Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

• Đơn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 01/ĐKTC – ban hành kèm Thông tư 09/2021/TT-BTNMT)

• Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (công chứng/chứng thực)

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) bản gốc

• Đơn yêu cầu đăng ký biện pháp bảo đảm (Mẫu 02/ĐKTC)

• Văn bản ủy quyền (nếu có)

• Biên lai nộp lệ phí đăng ký thế chấp

 Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 27 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo quy định

Hồ sơ bao gồm:

Phiếu yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất (Mẫu số 01a – bản chính).

Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng, chứng thực (bản chính hoặc bản sao có chứng thực).

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính), trừ trường hợp nộp đồng thời hồ sơ đăng ký biến động đất đai hoặc tài sản gắn liền với đất.

Các giấy tờ khác theo yêu cầu của Văn phòng đăng ký đất đai (nếu có).Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai

Nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc các chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai.

Có thể nộp hồ sơ qua hệ thống đăng ký trực tuyến, dịch vụ bưu chính hoặc thư điện tử nếu địa phương đã triển khai.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra tính hợp lệ

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ.

Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc không hợp lệ, cơ quan sẽ thông báo để người nộp bổ sung, hoàn chỉnh.

Bước 4: Giải quyết hồ sơ

Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ xử lý hồ sơ.

Trường hợp hồ sơ có sai sót hoặc cần xác minh thêm, thời gian có thể được gia hạn theo quy định.

Bước 5: Trả kết quả

Văn phòng đăng ký đất đai ghi nhận nội dung đăng ký thế chấp vào Sổ đăng ký đất đai và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).

Cấp Phiếu xác nhận đăng ký thế chấp hoặc Phiếu yêu cầu đăng ký có chứng nhận cho người yêu cầu.

Thời gian giải quyết

Thời gian tối đa không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

>>>Thủ tục đăng ký thế chấp đất đai gồm những gì? Tìm hiểu trình tự chi tiết để không bị từ chối hoặc kéo dài thời gian xử lý!

Chi tiết về lệ phí đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

1. Mức lệ phí đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

Lệ phí đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất được quy định do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo thẩm quyền, nên mức thu có thể khác nhau giữa các địa phương. Thông thường, lệ phí có thể áp dụng theo một trong hai hình thức:

Mức cố định: Một khoản phí cố định cho mỗi hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, ví dụ như từ vài chục nghìn đến vài trăm nghìn đồng.

Tỷ lệ phần trăm trên giá trị tài sản thế chấp: Một số địa phương áp dụng mức phí tính theo tỷ lệ % giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp.

2. Một số mức lệ phí cụ thể tại các địa phương

Ngoài lệ phí đăng ký, người đăng ký còn có thể phải trả các khoản phí khác như:

Phí công chứng hợp đồng thế chấp: Tính theo giá trị tài sản thế chấp, có thể dao động từ vài trăm nghìn đến vài triệu đồng tùy giá trị và địa phương.

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có biến động): Dao động từ 50.000 đến vài trăm nghìn đồng tùy địa phương.

Lệ phí trước bạ (nếu có chuyển nhượng kèm theo): 0,5% giá trị quyền sử dụng đất theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành.

3. Thời điểm nộp lệ phí

Lệ phí đăng ký thế chấp phải được nộp khi nộp hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan có thẩm quyền.

Các khoản phí công chứng, lệ phí trước bạ được nộp theo quy định riêng của từng loại dịch vụ.

4. Lưu ý quan trọng

Người đăng ký cần kiểm tra mức lệ phí cụ thể tại địa phương mình để chuẩn bị đầy đủ chi phí.

Một số trường hợp được miễn, giảm lệ phí theo quy định của Nhà nước (ví dụ cá nhân, hộ gia đình vay vốn phục vụ phát triển nông nghiệp nông thôn).

Lệ phí đăng ký thế chấp là một phần trong tổng chi phí khi thực hiện giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất, cần được tính toán kỹ để tránh phát sinh chi phí ngoài dự kiến.

>>> Lệ phí đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là bao nhiêu? Biết trước chi phí giúp bạn chủ động tài chính và tránh phát sinh rắc rối.

Kết luận từ luật sư soạn thảo Mẫu Văn Bản

Bài viết đã phân tích đầy đủ về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, bao gồm hồ sơ cần chuẩn bị, thủ tục thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai và các khoản lệ phí phải nộp theo quy định. Thực tế giai đoạn 2022–2024, trung bình mỗi năm có trên 250.000 giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất được đăng ký tại các địa phương; dự báo 2025–2030, con số này còn tăng nhanh do nhu cầu vay vốn ngân hàng phục vụ sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng.

Theo góc nhìn pháp lý, Luật sư soạn thảo của Mẫu Văn Bản khuyến nghị người dân, doanh nghiệp cần chuẩn bị hồ sơ hợp lệ, kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất, đồng thời nắm rõ nghĩa vụ tài chính để tránh bị từ chối đăng ký hoặc phát sinh tranh chấp.

Hiện nay đã có hơn 1.000 mẫu hợp đồng, đơn đăng ký và văn bản hành chính liên quan trực tiếp đến thế chấp quyền sử dụng đất, cùng với hơn 250.000 biểu mẫu pháp luật khác trong hệ thống Mẫu Văn Bản.

Quý khách có thể tìm kiếm trên Mẫu Văn Bản hoặc liên hệ chuyên gia pháp lý để được cung cấp biểu mẫu chuẩn và hướng dẫn chi tiết.

XEM THÊM

Đặt cọc mua chung cư: thực trạng, pháp lý và giải pháp tối ưu

Đất nông nghiệp là gì? Hướng dẫn chi tiết về sổ đỏ, mua bán và chuyển đổi mục đích

Đất Rừng Là Gì? Quy Định Pháp Luật Và Hướng Dẫn Cho Thuê Đất Rừng Sản Xuất Mới Nhất