Có được chuyển đất nông nghiệp sang đất ở không? 3 Quy định cần biết
Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở là thủ tục “chuyển mục đích sử dụng đất” theo luật, chỉ được thực hiện khi đáp ứng điều kiện và được cơ quan có thẩm quyền cho phép. Về nguyên tắc, được phép chuyển nếu phù hợp quy hoạch/kế hoạch sử dụng đất và hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính.
Giai đoạn 2022–2024: Cả nước ghi nhận hàng trăm nghìn hồ sơ xin chuyển mục đích, trong đó khoảng 15–20% bị yêu cầu bổ sung do không phù hợp quy hoạch, vượt hạn mức, thiếu giấy tờ hoặc chưa tính đúng tiền sử dụng đất. Các trường hợp tự ý “lên thổ cư” khi chưa được phép bị xử phạt, buộc khôi phục hiện trạng theo quy định xử phạt đất đai.
Dự báo 2025–2030: Khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (từ 01/01/2025), hồ sơ chuyển mục đích sẽ được chuẩn hóa – số hóa, làm rõ cách tính tiền sử dụng đất, kiểm soát chặt quy hoạch, hạn mức và tăng liên thông dữ liệu để rút ngắn thời gian giải quyết.
Giải pháp / Dịch vụ của Mẫu Văn Bản:
Mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, đăng ký biến động, tờ khai tài chính và giấy ủy quyền.
Tư vấn điều kiện, cách tính tiền sử dụng đất, lộ trình hồ sơ theo từng quận/huyện.
Hỗ trợ chuẩn hóa hồ sơ, nộp và theo dõi kết quả tại VPĐKĐĐ.
>>> [Tải bộ biểu mẫu chuyển đất nông nghiệp sang đất ở] hoặc gọi 0977.523.155 để được hướng dẫn chi tiết theo địa phương của bạn.
Tổng quan về Chuyển mục đích sử dụng đất
Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?
Theo khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2024 thì chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Ví dụ: Chuyển từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở, hoặc từ đất nông nghiệp sang đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
Điều kiện chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân có thể chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, hoặc đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất với đất ở sang đất ở, miễn là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị.
Cách chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Bước 1: Tách người đứng tên trên sổ đỏ, sổ hồng khi chuyển mục đích sử dụng đất
Để thuận tiện hơn trong việc xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, người đứng tên trên sổ đỏ, sổ hồng cần phải khác nhau.
Nguyên nhân là do việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất để ở trên thực tế. Nếu tách thành nhiều thửa nhưng vẫn chỉ đứng tên một người, việc thẩm định sẽ gặp khó khăn vì trường hợp một người có nhu cầu xây nhiều nhà trên nhiều thửa đất ở là không hợp lý.
Tuy nhiên, không phải tất cả các trường hợp đều yêu cầu phải tách người đứng tên. Nếu đất đã có sổ đỏ (hoặc sổ hồng) chung, chỉ cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất mà không cần phải thay đổi tên trên sổ.
Bước 2: Làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở
Người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.
Lưu ý, người sử dụng đất nên thực hiện khi địa phương có chủ trương cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở. Bởi hiện tại nhiều địa phương đang hạn chế cho phép tách thửa đất nông nghiệp; không phải thửa đất nông nghiệp nào cũng đủ rộng để tách thửa.
Chuyển mục đích sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có sự đồng thuận từ cơ quan có thẩm quyền, và phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về quy hoạch đất đai của địa phương.
Các biểu mẫu văn bản Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở
Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (Mẫu 01/ĐK – Thông tư 09/2021/TT-BTNMT)
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) bản gốc
Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu 01/LPTB)
Tờ khai tiền sử dụng đất (do cơ quan thuế phát hành)
Biên bản xác minh hiện trạng đất
Thông báo nộp tiền sử dụng đất (cơ quan thuế ban hành)
Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở
Bước 1: Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
Hồ sơ bao gồm: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu quy định; sổ đỏ hoặc sổ hồng; các giấy tờ liên quan khác theo yêu cầu của cơ quan chức năng (ví dụ: bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh mục đích sử dụng đất hợp lý).
Ngoài ra, cần chuẩn bị các tài liệu bổ sung theo yêu cầu của UBND cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai khi cần thiết.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa của UBND cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, người sử dụng đất cần nộp tại Bộ phận Một cửa của UBND cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 3: Cơ quan chức năng kiểm tra, thẩm định hồ sơ và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Cơ quan chức năng sẽ thẩm định hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất. Trong trường hợp cần thiết, sẽ yêu cầu bổ sung tài liệu hoặc thông tin liên quan. Nếu hồ sơ hợp lệ, người sử dụng đất sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, bao gồm thuế, phí chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các khoản thuế liên quan đến giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các khoản phí này sẽ được thông báo cụ thể trong thông báo từ cơ quan chức năng.
Bước 4: Nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và cập nhật thông tin vào sổ địa chính.
Sau khi hoàn tất các thủ tục và nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất sẽ nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Thông tin sẽ được cập nhật vào sổ địa chính và cấp sổ đỏ, sổ hồng mới (nếu có).
Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Theo Điều 123 Luật Đất đai 2024 quy định thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước;
Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân. Trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định trên là cơ quan có thẩm quyền quyết định điều chỉnh, gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất đã có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày 01/01/2025 và các trường hợp quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định trên không được phân cấp, không được ủy quyền.
>>> Truy cập Mauvanban.vn để tải về Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất cập nhật mới nhất, dùng được trong mọi trường hợp.
Kết luận từ luật sư soạn thảo Mẫu Văn Bản
Bài viết đã làm rõ câu hỏi có được chuyển đất nông nghiệp sang đất ở không, đồng thời chỉ ra 03 quy định quan trọng mà người dân cần nắm: điều kiện chuyển mục đích, thủ tục hành chính và nghĩa vụ tài chính đi kèm. Thực tế giai đoạn 2022–2024, trung bình mỗi năm có trên 35.000 hồ sơ xin chuyển đất nông nghiệp sang đất ở được giải quyết; dự báo 2025–2030, con số này sẽ tiếp tục tăng mạnh do nhu cầu xây dựng nhà ở và mở rộng đô thị.
Theo phân tích của Luật sư soạn thảo tại Mẫu Văn Bản, người dân nên kiểm tra kỹ quy hoạch sử dụng đất tại địa phương, chuẩn bị hồ sơ hợp lệ và dự trù chi phí trước khi nộp để tránh bị trả lại hoặc phát sinh rủi ro pháp lý.
Hiện đã có hơn 700 mẫu đơn, tờ khai và quyết định hành chính liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, cùng với hơn 250.000 biểu mẫu pháp luật khác đã được hệ thống hóa.
Quý khách có thể tìm kiếm trực tiếp trên Mẫu Văn Bản hoặc liên hệ chuyên gia pháp lý để được cung cấp mẫu chuẩn và hướng dẫn áp dụng chính xác.
XEM THÊM
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp: 05 điều cần biết gì trước khi giao dịch?
Có được chuyển đất nông nghiệp sang đất ở không? Quy định cần biết