Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp: 05 điều cần biết gì trước khi giao dịch?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một trong những giao dịch phổ biến tại Việt Nam, đặc biệt trong bối cảnh quỹ đất ở ngày càng hạn chế. Đây là thủ tục pháp lý quan trọng, đòi hỏi người dân và doanh nghiệp phải tuân thủ đúng quy định để đảm bảo tính hợp pháp và tránh rủi ro tranh chấp về sau.
Giai đoạn 2022–2024: Cả nước ghi nhận trên 370.000 hồ sơ chuyển nhượng đất nông nghiệp, trong đó khoảng 22% hồ sơ gặp vướng mắc do vi phạm điều kiện hạn mức nhận chuyển nhượng, không đúng mục đích sử dụng hoặc thiếu giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhiều vụ việc bị xử phạt lên đến 500 triệu đồng vì tự ý sang nhượng bằng giấy viết tay, không công chứng.
Dự báo 2025–2030: Với việc Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 01/01/2025, giao dịch chuyển nhượng đất nông nghiệp sẽ được quản lý chặt chẽ hơn, đặc biệt là điều kiện chuyển nhượng, hạn mức nhận quyền và quy hoạch sử dụng đất. Đồng thời, dự kiến áp dụng hồ sơ điện tử để rút ngắn thời gian xử lý, tăng tính minh bạch và hạn chế tranh chấp.
Giải pháp / Dịch vụ của Mẫu Văn Bản:
Cung cấp biểu mẫu hợp đồng chuyển nhượng đất nông nghiệp chuẩn pháp luật.
Tư vấn chi tiết 05 điều kiện quan trọng cần đáp ứng trước khi giao dịch.
Hỗ trợ thủ tục công chứng, đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Giải quyết vướng mắc liên quan đến quy hoạch, hạn mức, nghĩa vụ tài chính và thuế.
>>> [Tải ngay mẫu hợp đồng chuyển nhượng đất nông nghiệp] hoặc gọi 0977.523.155 để được luật sư hỗ trợ thủ tục an toàn, nhanh chóng.
>>> Truy cập Mauvanban.vn để tải về Đơn xin chuyển quyền sử dụng đất cập nhật mới nhất, dùng được trong mọi trường hợp.
Tổng quan về Chuyển nhượng đất nông nghiệp
Chuyển nhượng đất nông nghiệp là gì?
Chuyển nhượng đất nông nghiệp là việc người sử dụng đất (thường là cá nhân hoặc hộ gia đình) chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp của mình cho người khác thông qua hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Đây là một trong các quyền của người sử dụng đất được pháp luật công nhận nếu đáp ứng đủ điều kiện theo Luật Đất đai.
Cụ thể, đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao hoặc công nhận để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp như: trồng cây hàng năm, cây lâu năm, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc các mục đích nông nghiệp khác. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đồng nghĩa với việc người nhận chuyển nhượng sẽ tiếp tục sử dụng thửa đất đó theo đúng mục đích đã được Nhà nước phê duyệt.
Tuy nhiên, để chuyển nhượng hợp pháp, các bên cần đáp ứng điều kiện về thời hạn sử dụng đất, nguồn gốc đất, hạn mức nhận chuyển nhượng và đối tượng được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp theo quy định tại Luật Đất đai hiện hành và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Điều kiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp
Căn cứ Khoản 6 và 7 Điều 45 Luật Đất đai 2024 có quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất như sau:
Đối với tổ chức kinh tế:
Được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được UBND cấp huyện chấp thuận. Phương án sử dụng đất nông nghiệp phải có các nội dung chính bao gồm:
Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất.
Kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp.
Vốn đầu tư.
Thời hạn sử dụng đất.
Tiến độ sử dụng đất.
Đối với cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp:
Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 Luật Đất đai 2024 thì thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung như đã nêu trên và được UBND cấp huyện phê duyệt. Ngoại trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.
Theo đó, để được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp thì hiện nay, các tổ chức, cá nhân cần phải đáp ứng được đầy đủ những điều kiện như đã nêu trên.
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
Căn cứ Khoản 3 Điều 35 Luật Đất đai 2024 có quy định tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
Trường hợp nhận chuyển nhượng và không chuyển mục đích sử dụng đất hoặc trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Khoản 1 và 3 Điều 33 Luật Đất đai 2024.
Về quyền:
Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31 Luật Đất đai 2024.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.
Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch; tặng cho quyền sử dụng đất để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất theo quy định.
Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định.
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất với tổ chức trong nước, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.
Về nghĩa vụ:
Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định như sau:
Trường hợp được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất.
Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư có mục đích kinh doanh mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; trường hợp chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền tương ứng với số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trừ trường hợp pháp luật có liên quan có quy định khác.
Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai 2024.
Theo đó, sẽ tùy thuộc vào từng trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp mà tổ chức kinh tế sẽ có những quyền và nghĩa vụ khác nhau.
Điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng…)
Đất không tranh chấp hoặc có tranh chấp nhưng đã được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền, có bản án hoặc quyết định của Tòa, phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.
Đất không bị kê biên hoặc bị áp dụng các biện pháp khác để đảm bảo thi hành án dân sự.
Vẫn trong thời hạn sử dụng đất.
Đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Như vậy, nếu có đủ 05 điều kiện trên thì thông thường sẽ có thể thực hiện việc chuyển nhượng bình thường.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Biểu mẫu văn bản cần chuẩn bị khi chuyển nhượng đất nông nghiệp
Khi chuyển nhượng đất nông nghiệp, người dân/doanh nghiệp thường dùng:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Đơn đăng ký biến động đất đai (Mẫu 09/ĐK).
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (Mẫu 03/BĐS-TNCN).
Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu 01/LPTB).
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
Hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của cá nhân được xác định như thế nào?
Căn cứ Điều 177 Luật Đất đai 2024 quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân như sau:
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân là không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 176 Luật Đất đai 2024.
Ngoài ra, việc xác định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp đã nêu trên phải căn cứ vào các yếu tố như sau:
Điều kiện về đất đai và công nghệ sản xuất;
Chuyển dịch lực lượng lao động, cơ cấu kinh tế; quá trình đô thị hóa.
Theo đó, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ các quy định nêu trên để quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại mục a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực.
Hồ sơ cần chuẩn bị
Phiếu yêu cầu công chứng.
Dự thảo hợp đồng (nếu có)
Giấy tờ tùy thân hai bên: Chứng minh nhân dân (CMND)/Căn cước công dân (CCCD)/hộ chiếu còn thời hạn (bản sao), đăng ký kết hôn/xác nhận tình trạng hôn nhân…
Giấy xác nhận nơi cư trú.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng…).
Giấy ủy quyền (nếu có)
Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực. Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định, việc công chứng, chứng thực được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng/Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất.
Nộp phí công chứng: theo quy định tại khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng số 53/2014/QH13, người yêu cầu công chứng sẽ thực hiện việc nộp phí công chứng. Theo đó, các bên có thể thỏa thuận với nhau về việc bên nào sẽ thực hiện việc nộp khoản phí này.
Đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, sau khi công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, 02 bên bắt buộc phải thực hiện việc đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc.
Nếu không thực hiện, người sử dụng đất sẽ bị phạt tiền từ 01 - 10 triệu đồng. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện việc tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và tiến hành sang tên theo quy định.
Kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, thời hạn đăng ký biến động sang tên kéo dài không quá 10 ngày làm việc (theo khoản 2 Điều 22 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT)
Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
Các loại thuế, phí phải nộp bao gồm:
Lệ phí trước bạ:
Lệ phí trước bạ = 0,5 % x (Diện tích đất x Giá 1 m2 đất tại Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh)
Thuế thu nhập cá nhân:
Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC) quy định rõ, thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo công thức:
Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%
Lưu ý: Riêng đối với cá nhân chỉ có một nhà ở duy nhất thì khoản thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản thuộc trường hợp được miễn thuế theo quy định tại Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC)
Nghĩa vụ nộp thuế: Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên hai bên có thể tự thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế.
Lệ phí địa chính: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.
Lệ phí cấp Sổ đỏ và phí thẩm định hồ sơ: thông thường sẽ do người thực hiện thủ tục chuyển nhượng nộp. Mức tiền phải nộp sẽ phụ thuộc vào diện tích đất, tính phức tạp của hồ sơ và mục đích sử dụng đất cũng như điều kiện từng địa phương.
Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Quy định về việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ Luật Đất đai thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
(1) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm (2);
(2) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
(4) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
>>> Truy cập Mauvanban.vn để tải về Đơn xin chuyển quyền sử dụng đất cập nhật mới nhất, dùng được trong mọi trường hợp.
Kết luận từ luật sư soạn thảo Mẫu Văn Bản
Bài viết đã hệ thống lại 05 vấn đề quan trọng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, bao gồm điều kiện pháp lý, hạn mức nhận chuyển nhượng, thủ tục hành chính, nghĩa vụ tài chính và các biểu mẫu cần thiết. Thống kê giai đoạn 2022–2024 cho thấy trung bình mỗi năm có trên 120.000 giao dịch chuyển nhượng đất nông nghiệp được thực hiện, và dự báo 2025–2030 nhu cầu sẽ còn tăng do quá trình tích tụ ruộng đất và phát triển nông nghiệp quy mô lớn.
Từ kinh nghiệm thực tiễn, Luật sư soạn thảo của Mẫu Văn Bản khuyến nghị người dân cần đặc biệt lưu ý hạn mức nhận chuyển nhượng theo từng địa phương, cũng như kiểm tra kỹ quy hoạch đất trước khi ký kết để tránh rủi ro hợp đồng vô hiệu.
Hiện có hơn 900 mẫu hợp đồng, tờ khai và biểu mẫu liên quan trực tiếp đến chuyển nhượng đất nông nghiệp, nằm trong hệ thống hơn 250.000 biểu mẫu pháp luật đã được Mẫu Văn Bản chuẩn hóa.
Quý khách có thể tìm kiếm nhanh trên Mẫu Văn Bản hoặc liên hệ chuyên gia pháp lý để nhận mẫu chuẩn và tư vấn áp dụng hiệu quả.
XEM THÊM
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con: Yêu thương cần đúng chuẩn luật
Có bắt buộc đổi sổ đỏ sang sổ hồng? Giải đáp chi tiết và hướng dẫn tải mẫu đơn
Có được chuyển đất nông nghiệp sang đất ở không? Quy định cần biết