Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con: 7 điều cần biết!

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con là cách cha mẹ thể hiện tình yêu thương và bảo đảm con cái có nền tảng tài sản vững chắc cho tương lai. Tuy nhiên, đây không chỉ là việc gia đình tự thỏa thuận mà còn là giao dịch pháp lý phải tuân thủ đúng quy định của Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự để tránh tranh chấp sau này.

Giai đoạn 2022–2024: Cả nước ghi nhận hơn 120.000 hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho đất giữa cha mẹ và con, trong đó khoảng 15% gặp vướng mắc vì thiếu giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân, chưa hoàn tất nghĩa vụ thuế hoặc không công chứng hợp pháp. Nhiều trường hợp phát sinh tranh chấp, kéo dài hàng năm do hợp đồng viết tay không có giá trị pháp lý.

Dự báo 2025–2030: Khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 01/01/2025, các quy định liên quan đến công chứng, đăng ký biến động và nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng đất giữa cha mẹ – con sẽ được siết chặt hơn. Đồng thời, dự kiến áp dụng chính sách miễn giảm thuế trong phạm vi huyết thống, giúp giảm chi phí giao dịch nhưng vẫn đảm bảo quản lý chặt chẽ.

Giải pháp / Dịch vụ của Mẫu Văn Bản:

• Soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng / tặng cho quyền sử dụng đất đúng chuẩn.

• Tư vấn nghĩa vụ thuế, lệ phí trước bạ, miễn giảm đối với cha mẹ – con.

• Hỗ trợ thủ tục công chứng, đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai.

• Cung cấp mẫu văn bản cam kết, thỏa thuận để phòng ngừa tranh chấp.

>>> [Tải ngay mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con] hoặc gọi 0977.523.155 để được luật sư hỗ trợ chi tiết, nhanh chóng và đúng luật.

Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho con

Tại khoản 1 Điều 27 Luật đất đai 2024 quy định rằng người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật  đất đai 2024 và luật khác có liên quan.

Như vậy, cha mẹ là người sử dụng đất hoàn toàn có quyền chuyển quyền sử dụng đất cho con của mình, có thể là dưới hình thức tặng cho.

Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho con theo các bước sau đây:

• Bước 1: Cha mẹ và con lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (hợp đồng tặng cho, hợp đồng chuyển nhượng,...). 

Cha mẹ và con phải đáp ứng điều kiện được quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 

• Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

Các bên có thể lựa chọn công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã.

Công chứng viên tiếp nhận và kiểm tra tính hợp pháp của hợp đồng. Nếu hợp đồng đã đạt yêu cầu thì công chứng viên sẽ hẹn thời gian để các bên ký kết văn bản Trường hợp hợp đồng không đủ yêu cầu thì thì công chứng viên sẽ sửa đổi bổ sung.

• Bước 3: Khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ

Cha mẹ tặng đất cho con thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhưng vẫn phải thực hiện việc kê khai theo quy định.

• Bước 4: Tiến hành thủ tục đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi đã có hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực thì có thể tiến hành thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đất.

Các biểu mẫu văn bản Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con

• Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hoặc Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (công chứng/chứng thực)

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu 09/ĐK)

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) bản gốc

• Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu 01/LPTB) – trường hợp tặng cho giữa cha mẹ và con được miễn lệ phí trước bạ

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (Mẫu 03/BĐS-TNCN) – trường hợp tặng cho giữa cha mẹ và con được miễn thuế TNCN

• Giấy tờ chứng minh quan hệ cha mẹ – con (sổ hộ khẩu, giấy khai sinh, CMND/CCCD)

• Biên bản khai nhận di sản hoặc văn bản thỏa thuận phân chia (nếu chuyển nhượng/tặng cho từ nhiều đồng sở hữu)

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho con

Căn cứ tại Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho con bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

• Giấy chứng nhận đã cấp.

• Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất đối với từng trường hợp cụ thể theo quy định tại Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

• Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.

Trường hợp xử lý tài sản thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không theo thỏa thuận; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án theo quy định của pháp luật thì việc nộp hồ sơ do tổ chức thực hiện việc xử lý quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc do người nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện.

Các trường hợp phải cấp mới Sổ đỏ, Sổ hồng khi đăng ký biến động đất đai

Căn cứ tại Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP về các trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) như sau:

1. Hợp thửa đất hoặc tách thửa đất.

2. Người thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng.

3. Dự án đầu tư có sử dụng đất mà điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc trường hợp chủ đầu tư dự án đã được cấp Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích đất thực hiện dự án mà có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng thửa đất theo quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt.

4. Chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận.

5. Thay đổi toàn bộ các thông tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính; thay đổi diện tích đất ở do xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024.

6. Các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà trên Giấy chứng nhận đã cấp không còn dòng trống để xác nhận thay đổi hoặc trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Công chứng, chứng thực hợp đồng

Căn cứ Điểm a Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ từ cha mẹ sang con thì phải công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho.

Để thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng sang tên sổ đỏ từ cha mẹ sang con cần thực hiện các bước sau:

• Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ: 

Căn cứ theo Điều 40 Luật Công chứng năm 2014, các bên cần chuẩn bị.

• Bước 2. Công chứng viên thực hiện công chứng hợp đồng

Lưu ý, có thể lựa chọn hình thức chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho nhà, đất tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Khai thuế, lệ phí trước bạ và đăng ký biến động

Một số lưu ý: Cha mẹ tặng nhà đất cho con được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhưng khi chuyển nhượng thì chỉ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Dù được miễn thuế, lệ phí vẫn phải nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí.

Trên thực tế việc khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ sẽ thực hiện cùng với thời điểm nộp hồ sơ đăng ký biến động. Hay nói cách khác, phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định và sẽ nộp cùng nhau.

Sau khi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày chuyển nhượng, tặng cho phải đăng ký biến động (sang tên Sổ đỏ), nếu không sẽ bị phạt tiền.

Trình tự khai thuế, lệ phí và đăng ký biến động như sau:

• Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

• Căn cứ Khoản 1 Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ gồm các giấy tờ sau: Đơn đăng ký biến động; hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho nhà, đất có công chứng/chứng thực; bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp; giấy tờ liên quan đến thủ tục sang tên sổ đỏ từ cha mẹ sang con;

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân; các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí trước bạ như sổ hộ khẩu, giấy khai sinh của con; bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ.

• Bước 2: Nộp hồ sơ

• Lựa chọn 1 trong các địa điểm nộp hồ sơ: Bộ phận một cửa của UBND cấp tỉnh hoặc văn phòng, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

• Bước 3: Tiếp nhận, giải quyết và trả hồ sơ

• Người thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ từ cha mẹ sang con nộp một bộ hồ sơ nêu trên đến một trong các địa điểm tiếp nhận hồ sơ ở trên.

• Khi hồ sơ đầy đủ thì các bên sẽ được thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ mang tên người được tặng cho, chuyển nhượng. Nếu hồ sơ không đủ thì sẽ bị trả hồ sơ và văn bản nêu rõ lý do.

• Trong quá trình giải quyết thủ tục này, nếu có nhu cầu đo đạc lại thì người có yêu cầu phải nộp chi phí đo đạc hoặc nộp tiền sử dụng đất cho phần diện tích đất tăng thêm sau khi đo đạc (nếu có) và lệ phí trước bạ theo thông báo của cơ quan thuế.

>>> Truy cập Mauvanban.vn để tải về Đơn xin chuyển quyền sử dụng đất cập nhật mới nhất, dùng được trong mọi trường hợp.

Kết luận từ Luật sư soạn thảo Mẫu Văn Bản

Bài viết đã làm rõ 07 vấn đề quan trọng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con, bao gồm điều kiện pháp lý, hình thức thực hiện, thủ tục công chứng – đăng ký, nghĩa vụ thuế phí và các rủi ro thường gặp. Trong giai đoạn 2022–2024, trung bình mỗi năm có hơn 65.000 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong gia đình được giải quyết, và dự báo 2025–2030 con số này sẽ tiếp tục tăng do nhu cầu tặng cho, phân chia tài sản thừa kế ngày càng phổ biến.

Từ kinh nghiệm thực tiễn, Luật sư soạn thảo của Mẫu Văn Bản nhấn mạnh: dù là sự chuyển giao mang tính yêu thương, người dân vẫn cần tuân thủ đúng quy định pháp luật để đảm bảo quyền lợi cho cả cha mẹ và con cái, đồng thời phòng tránh tranh chấp phát sinh.

Hiện nay có hơn 1.500 mẫu hợp đồng, tờ khai và quyết định liên quan trực tiếp đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con, cùng hơn 250.000 biểu mẫu pháp luật khác đã được chuẩn hóa.

Người dân có thể tìm kiếm trên Mẫu Văn Bản hoặc liên hệ trực tiếp với chuyên gia pháp lý để được cung cấp biểu mẫu chuẩn và hướng dẫn chi tiết.

XEM THÊM

Có bắt buộc đổi sổ đỏ sang sổ hồng? Giải đáp chi tiết và hướng dẫn tải mẫu đơn

Có được chuyển đất nông nghiệp sang đất ở không? Quy định cần biết

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp: 05 điều cần biết gì trước khi giao dịch?