Biên bản đo đạc đất là văn bản được lập để ghi nhận việc đo đạc, xác định hiện trạng, kích thước, diện tích, ranh giới hoặc các thông tin liên quan đến một thửa đất tại thời điểm thực hiện. Biên bản có thể được sử dụng trong quá trình xác định ranh giới sử dụng đất, kiểm tra hiện trạng, lập hồ sơ địa chính, phục vụ cấp hoặc chỉnh lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giải quyết tranh chấp hoặc làm căn cứ xác nhận kết quả đo đạc giữa các bên. Quy định kỹ thuật về đo đạc lập bản đồ địa chính hiện được thực hiện theo Thông tư 26/2024/TT-BTNMT và Văn bản hợp nhất 34/VBHN-BNNMT năm 2025.

Biên bản đo đạc đất là gì?

Biên bản đo đạc đất là văn bản ghi nhận kết quả của quá trình đo đạc thực tế đối với thửa đất hoặc khu đất.

Tùy mục đích, nội dung biên bản có thể thể hiện:

• Vị trí thửa đất;

• Số thửa, tờ bản đồ;

• Địa chỉ thửa đất;

• Người sử dụng đất;

• Diện tích theo giấy tờ;

• Diện tích đo đạc thực tế;

• Kích thước các cạnh;

• Mốc giới;

• Ranh giới với các thửa đất liền kề;

• Hiện trạng sử dụng;

• Tài sản gắn liền với đất;

• Tọa độ hoặc các thông tin kỹ thuật liên quan;

• Ý kiến của người sử dụng đất và những người có liên quan.

Cần lưu ý, “biên bản đo đạc đất” là tên gọi phổ biến trong thực tế và không phải mọi trường hợp đều có một mẫu biên bản thống nhất mang chính xác tên này. Đối với hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính, việc thực hiện phải tuân thủ quy định kỹ thuật chuyên ngành. Thông tư 26/2024/TT-BTNMT có hiệu lực từ ngày 15/01/2025; hiện đã có Văn bản hợp nhất 34/VBHN-BNNMT ngày 08/08/2025 về quy định kỹ thuật đo đạc lập bản đồ địa chính.

Khi nào cần lập biên bản đo đạc đất?

Biên bản có thể được lập trong nhiều trường hợp khác nhau.

1. Đo đạc xác định ranh giới thửa đất

Đây là trường hợp thường gặp khi người sử dụng đất muốn xác định chính xác ranh giới giữa các thửa đất liền kề.

Biên bản nên thể hiện rõ:

• Các mốc ranh giới;

• Người sử dụng các thửa đất liền kề;

• Kích thước các cạnh;

• Ý kiến của các bên;

• Tình trạng thống nhất hoặc không thống nhất về ranh giới.

2. Đo lại diện tích đất

Trường hợp diện tích thực tế có sự khác biệt so với giấy tờ đất, việc đo đạc có thể được thực hiện để xác định hiện trạng.

Ví dụ:

Giấy chứng nhận thể hiện diện tích 120 m² nhưng khi đo thực tế xác định diện tích khoảng 125 m².

Kết quả đo đạc không đồng nghĩa với việc diện tích trên Giấy chứng nhận tự động được thay đổi. Việc đăng ký, chỉnh lý hoặc cấp đổi giấy chứng nhận phải thực hiện theo thủ tục đất đai tương ứng.

3. Phục vụ cấp, cấp đổi hoặc chỉnh lý Giấy chứng nhận

Kết quả đo đạc có thể là một thành phần trong quá trình lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính tùy trường hợp.

Luật Đất đai 2024 quy định hệ thống thông tin đất đai, hồ sơ địa chính và việc quản lý thông tin về thửa đất; hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính là một nội dung kỹ thuật quan trọng phục vụ quản lý đất đai.

4. Phục vụ giải quyết tranh chấp đất đai

Khi các bên tranh chấp về:

• Ranh giới;

• Diện tích;

• Vị trí mốc giới;

• Phần đất bị lấn chiếm;

• Kích thước thửa đất;

thì kết quả đo đạc có thể được sử dụng cùng với giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính, giấy tờ về quyền sử dụng đất và các chứng cứ khác.

5. Đo đạc trước khi mua bán, chuyển nhượng

Người mua có thể đề nghị đo hiện trạng để kiểm tra:

• Diện tích thực tế;

• Kích thước;

• Ranh giới;

• Phần đất đang sử dụng;

• Sự phù hợp giữa hiện trạng và giấy tờ.

Việc này giúp các bên có thêm thông tin trước khi giao dịch nhưng không thay thế các thủ tục pháp lý bắt buộc đối với giao dịch chuyển quyền sử dụng đất.

Nội dung của biên bản đo đạc đất

Một biên bản tương đối đầy đủ nên có các nội dung sau:

Thông tin thời gian, địa điểm

Ghi:

• Ngày, tháng, năm;

• Địa điểm tiến hành đo;

• Đơn vị hoặc người thực hiện đo đạc.

Thông tin thửa đất

Có thể bao gồm:

• Địa chỉ;

• Số thửa;

• Tờ bản đồ;

• Diện tích theo giấy tờ;

• Loại đất;

• Người sử dụng đất.

Thông tin người tham gia

Có thể gồm:

• Người sử dụng đất;

• Người sử dụng đất liền kề;

• Đại diện đơn vị đo đạc;

• Đại diện cơ quan, tổ chức nếu có;

• Người làm chứng hoặc thành phần khác.

Kết quả đo đạc

Cần ghi rõ:

• Chiều dài từng cạnh;

• Chiều rộng;

• Diện tích đo được;

• Mốc giới;

• Ranh giới;

• Tọa độ hoặc thông tin kỹ thuật nếu có;

• Sơ đồ hiện trạng nếu lập kèm.

Ý kiến của các bên

Đây là phần rất quan trọng nếu biên bản được sử dụng để xác nhận ranh giới.

Có thể ghi:

Các bên đã kiểm tra thực tế ranh giới thửa đất và thống nhất vị trí các mốc giới theo sơ đồ đo đạc kèm theo biên bản.

Nếu có người không đồng ý thì phải ghi nhận đúng ý kiến, không nên ghi “thống nhất” khi thực tế đang có tranh chấp.

Mẫu biên bản đo đạc đất mới nhất tham khảo mới nhất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

BIÊN BẢN ĐO ĐẠC ĐẤT

Về việc xác định hiện trạng, diện tích và ranh giới thửa đất

Hôm nay, ngày … tháng … năm …, tại ………………………………………, chúng tôi tiến hành đo đạc và lập biên bản đối với thửa đất tại:

………………………………………………………………………………

I. Thành phần tham gia

1. Người sử dụng đất

Họ và tên: …………………………………………………………………

Ngày sinh: …………………………………………………………………

Số CCCD: …………………………………………………………………

Địa chỉ: ……………………………………………………………………

2. Người sử dụng đất liền kề

Ông/Bà: ……………………………………………………………………

Địa chỉ: ……………………………………………………………………

3. Đơn vị/người thực hiện đo đạc

Tên đơn vị: ………………………………………………………………

Người thực hiện: …………………………………………………………

Chức vụ: ……………………………………………………………………

4. Thành phần khác nếu có

………………………………………………………………………………

II. Thông tin thửa đất

Địa chỉ thửa đất:

………………………………………………………………………………

Số thửa: ………………………

Tờ bản đồ số: …………………

Diện tích theo giấy tờ: …………… m²

Loại đất: ……………………………

Số Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: ………………………………

Ngày cấp: ……………………………

Cơ quan cấp: …………………………

III. Mục đích đo đạc

Việc đo đạc được thực hiện nhằm:

………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………

IV. Kết quả đo đạc thực tế

Qua kiểm tra và đo đạc tại thực địa, kết quả xác định:

Nội dung	Kết quả
Cạnh phía Bắc	………… m
Cạnh phía Nam	………… m
Cạnh phía Đông	………… m
Cạnh phía Tây	………… m
Diện tích đo thực tế	………… m²
Hiện trạng sử dụng	…………
Ranh giới phía Bắc	…………
Ranh giới phía Nam	…………
Ranh giới phía Đông	…………
Ranh giới phía Tây	…………

Sơ đồ đo đạc hiện trạng được lập kèm theo biên bản này là bộ phận của biên bản.

V. Xác nhận về ranh giới

Ranh giới thửa đất được xác định như sau:

• Phía Bắc giáp: …………………………………

• Phía Nam giáp: …………………………………

• Phía Đông giáp: …………………………………

• Phía Tây giáp: …………………………………

Các mốc giới được xác định tại:

………………………………………………………………………………

VI. Ý kiến của người sử dụng đất

Ông/Bà ………………………………… xác nhận đã trực tiếp tham gia kiểm tra, đo đạc và có ý kiến:

………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………

VII. Ý kiến của người sử dụng đất liền kề

Ông/Bà ………………………………… có ý kiến:

………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………

VIII. Kết luận

Kết quả đo đạc tại thời điểm lập biên bản xác định:

Diện tích thực tế: …………… m².

Ranh giới thực tế:

………………………………………………………………………………

Các bên xác nhận đã được thông báo về kết quả đo đạc và cùng ký vào biên bản.

Biên bản được lập thành ……… bản, có giá trị như nhau.

Biên bản kết thúc vào hồi ……… giờ ……… phút cùng ngày.

NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

(Ký, ghi rõ họ tên)

………………………………

NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT LIỀN KỀ

(Ký, ghi rõ họ tên)

………………………………

NGƯỜI/ĐƠN VỊ ĐO ĐẠC

(Ký, ghi rõ họ tên, chức vụ)

………………………………

ĐẠI DIỆN CƠ QUAN/TỔ CHỨC NẾU CÓ

(Ký, ghi rõ họ tên, chức vụ)

………………………………

Có cần chữ ký của hộ liền kề trong biên bản đo đạc đất không?

Điều này phụ thuộc vào mục đích và quy trình đo đạc cụ thể.

Nếu việc đo đạc nhằm xác định ranh giới giữa các thửa đất liền kề thì việc có sự tham gia, xác nhận hoặc ghi nhận ý kiến của người sử dụng đất liền kề có ý nghĩa thực tế quan trọng.

Tuy nhiên, không nên hiểu rằng mọi biên bản đo đạc đất trong mọi trường hợp đều bắt buộc phải có chữ ký của tất cả các hộ liền kề.

Đối với hoạt động đo đạc địa chính chính thức, phải thực hiện theo quy trình kỹ thuật chuyên ngành và hồ sơ tương ứng. Thông tư 26/2024/TT-BTNMT quy định về kỹ thuật đo đạc lập bản đồ địa chính; văn bản này đã được hợp nhất tại Văn bản hợp nhất 34/VBHN-BNNMT năm 2025.

Biên bản đo đạc đất có giá trị pháp lý không?

Biên bản có thể là một tài liệu chứng minh sự kiện hoặc kết quả đo đạc, nhưng giá trị chứng minh cụ thể phụ thuộc vào người lập, phương pháp đo, mục đích đo, hồ sơ kèm theo và cơ quan có thẩm quyền.

Ví dụ, biên bản do các cá nhân tự lập để xác nhận diện tích có thể có giá trị tham khảo hoặc làm căn cứ giữa các bên nhưng không mặc nhiên thay thế:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

• Hồ sơ địa chính;

• Bản đồ địa chính;

• Trích đo địa chính;

• Kết quả đo đạc chính thức;

• Văn bản của cơ quan có thẩm quyền.

Vì vậy, nếu mục đích là cấp đổi sổ đỏ, chỉnh lý diện tích, giải quyết tranh chấp hoặc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, cần xác định đúng loại hồ sơ đo đạc mà cơ quan giải quyết thủ tục yêu cầu.

Biên bản đo đạc đất khác trích đo bản đồ địa chính như thế nào?

Hai tài liệu này không nên đánh đồng.

Biên bản đo đạc đất chủ yếu ghi nhận quá trình, kết quả hoặc ý kiến của các bên liên quan đến việc đo đạc.

Trích đo bản đồ địa chính là sản phẩm đo đạc bản đồ có tính kỹ thuật, được lập theo quy định chuyên ngành.

Hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính hiện được điều chỉnh bởi Thông tư 26/2024/TT-BTNMT và Văn bản hợp nhất 34/VBHN-BNNMT.

Do đó, nếu cơ quan nhà nước yêu cầu trích đo địa chính thì không nên chỉ nộp một biên bản tự lập rồi cho rằng đã đáp ứng yêu cầu.

Biên bản đo đạc đất khi có tranh chấp ranh giới

Nếu đo đạc phục vụ tranh chấp, biên bản nên được lập càng cụ thể càng tốt.

Nên ghi:

1. Vị trí tranh chấp;

2. Ranh giới mà mỗi bên đang xác định;

3. Diện tích theo giấy tờ;

4. Diện tích đo thực tế;

5. Vị trí các mốc;

6. Tình trạng sử dụng thực tế;

7. Ý kiến của từng bên;

8. Tài liệu mà từng bên cung cấp;

9. Kết quả đo;

10. Phần nội dung chưa thống nhất.

Đặc biệt, nếu các bên không thống nhất về ranh giới, biên bản phải thể hiện đúng tình trạng này.

Không nên ghi:

“Hai bên thống nhất toàn bộ ranh giới”

nếu thực tế một bên vẫn phản đối kết quả đo.

Có thể ghi:

“Ông A thống nhất với kết quả đo đạc. Ông B không thống nhất với vị trí ranh giới phía … và đề nghị xem xét lại theo …”

Cách ghi này phản ánh đúng diễn biến thực tế và hạn chế tranh chấp về sau.

Đo đất thực tế khác diện tích trên sổ đỏ phải làm gì?

Trường hợp kết quả đo thực tế khác diện tích trên Giấy chứng nhận, không nên tự kết luận ngay rằng sổ đỏ “sai”.

Có thể có nhiều nguyên nhân:

• Phương pháp đo trước đây khác hiện nay;

• Sai số đo đạc;

• Thay đổi mốc giới;

• Sử dụng đất thực tế khác hồ sơ;

• Lấn, chiếm hoặc chuyển dịch ranh giới;

• Hồ sơ địa chính chưa được chỉnh lý;

• Có biến động đất đai chưa đăng ký.

Cần đối chiếu đồng thời Giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính, bản đồ, hiện trạng và kết quả đo đạc để xác định nguyên nhân.

Những lỗi thường gặp khi lập biên bản đo đạc đất

1. Không ghi rõ mục đích đo

Cùng là đo đất nhưng đo để mua bán, xác định ranh giới, cấp đổi giấy chứng nhận hay giải quyết tranh chấp có thể có yêu cầu hồ sơ khác nhau.

2. Chỉ ghi diện tích mà không ghi kích thước

Nên ghi chiều dài các cạnh và thông tin ranh giới nếu mục đích là xác định hiện trạng.

3. Không lập sơ đồ kèm theo

Đối với thửa đất có hình dạng phức tạp, sơ đồ giúp kết quả dễ kiểm tra và đối chiếu hơn.

4. Không ghi ý kiến của bên không đồng ý

Nếu có tranh chấp, phải ghi nhận cả ý kiến phản đối thay vì bỏ qua.

5. Nhầm biên bản đo đạc với hồ sơ địa chính

Một biên bản tự lập không mặc nhiên thay thế sản phẩm đo đạc địa chính được thực hiện theo quy định kỹ thuật.

6. Không ghi thời điểm đo

Nên ghi rõ ngày, giờ và địa điểm đo đạc để xác định thời điểm của kết quả.

Câu hỏi thường gặp về biên bản đo đạc đất

Biên bản đo đạc đất có phải công chứng không?

Thông thường không phải mọi biên bản đo đạc đều bắt buộc công chứng. Yêu cầu về chứng thực, xác nhận hoặc hồ sơ chuyên môn phụ thuộc vào mục đích sử dụng biên bản.

Có thể tự lập biên bản đo đất giữa hai hộ gia đình không?

Các bên có thể lập văn bản xác nhận kết quả đo đạc hoặc hiện trạng giữa mình. Tuy nhiên, nếu sử dụng cho thủ tục đất đai chính thức thì cần kiểm tra yêu cầu hồ sơ của cơ quan có thẩm quyền.

Biên bản đo đạc có thay thế sổ đỏ không?

Không. Biên bản đo đạc không tự động thay thế Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Có cần thuê đơn vị đo đạc không?

Nếu chỉ cần hai bên tham khảo diện tích hoặc kích thước thì có thể có nhiều phương án đo khác nhau. Nếu cần kết quả phục vụ hồ sơ địa chính hoặc thủ tục hành chính, nên sử dụng đơn vị thực hiện đo đạc phù hợp với yêu cầu của thủ tục.

Khi hàng xóm không ký biên bản đo đất thì sao?

Không nên tự ý ghi rằng họ đồng ý. Cần ghi nhận việc họ không ký hoặc ý kiến không đồng thuận vào biên bản và xác định bước xử lý tiếp theo theo mục đích đo đạc.

Căn cứ pháp lý về đo đạc đất

Một số văn bản cần tham khảo gồm:

• Luật Đất đai số 31/2024/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025.

• Thông tư 26/2024/TT-BTNMT ngày 26/11/2024 quy định kỹ thuật về đo đạc lập bản đồ địa chính, có hiệu lực từ ngày 15/01/2025.

• Văn bản hợp nhất 34/VBHN-BNNMT ngày 08/08/2025 về quy định kỹ thuật đo đạc lập bản đồ địa chính.

• Thông tư 19/2026/TT-BNNMT quy định kỹ thuật thực hiện lồng ghép nội dung đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai; có hiệu lực từ ngày 30/03/2026.

Ngoài ra, tùy thủ tục và địa phương có thể còn áp dụng các quy định về hồ sơ địa chính, đơn giá đo đạc và quy trình giải quyết thủ tục đất đai tương ứng.

Tải mẫu biên bản đo đạc đất

Mẫu trên có thể sử dụng làm mẫu tham khảo khi cần ghi nhận việc đo đạc, hiện trạng, diện tích và ranh giới thửa đất.

Trước khi sử dụng trong hồ sơ chính thức, cần xác định rõ mục đích đo đạc là:

• Xác nhận ranh giới;

• Kiểm tra diện tích;

• Mua bán/chuyển nhượng;

• Cấp đổi Giấy chứng nhận;

• Chỉnh lý biến động;

• Giải quyết tranh chấp;

• Hay phục vụ một thủ tục đất đai khác.

Với từng mục đích, loại hồ sơ kỹ thuật và giấy tờ cần chuẩn bị có thể khác nhau.

Mẫu Văn Bản cung cấp nhiều mẫu đơn, biên bản, hợp đồng và biểu mẫu liên quan đến đất đai, nhà ở và các thủ tục hành chính để người dùng tham khảo và hoàn thiện hồ sơ theo trường hợp thực tế.

Kết luận

Biên bản đo đạc đất là tài liệu hữu ích để ghi nhận kết quả đo thực tế, diện tích, kích thước và ranh giới của thửa đất. Tuy nhiên, cần phân biệt biên bản xác nhận kết quả đo giữa các bên với sản phẩm đo đạc địa chính và hồ sơ kỹ thuật đất đai được lập theo quy định chuyên ngành.

Khi lập biên bản, nên ghi chính xác thông tin thửa đất, người sử dụng đất, phương pháp và thời điểm đo, diện tích, kích thước các cạnh, ranh giới, sơ đồ kèm theo và ý kiến của những người tham gia. Đặc biệt, nếu có tranh chấp hoặc không thống nhất về ranh giới, cần ghi nhận trung thực ý kiến của từng bên thay vì xác nhận một kết quả mà các bên chưa đồng thuận.