Thuê đất làm nông nghiệp: quy định, giá thuê và các lưu ý pháp lý quan trọng
Thuê đất nông nghiệp đang trở thành nhu cầu thiết yếu ngày càng tăng trong phát triển sản xuất nông nghiệp và các hoạt động kinh doanh liên quan tại Việt Nam. Năm 2025, theo quy định mới của Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn, việc thuê đất nông nghiệp được quản lý chặt chẽ với nhiều điểm mới về thời hạn thuê, hình thức thu tiền thuê và quyền lợi của người thuê đất. Các nội dung quan trọng như giá thuê đất nông nghiệp, thời hạn thuê tối đa 50 năm, cách tính giá đền bù đất nông nghiệp khi thu hồi, cũng như các hình thức cho thuê đất nông nghiệp giá rẻ, cho thuê đất ruộng phổ biến hiện nay được nhiều cá nhân, tổ chức quan tâm.
Mauvanban.vn chuyên cung cấp các mẫu đơn và hướng dẫn thủ tục pháp lý liên quan đến thuê đất nông nghiệp, giúp người dân và doanh nghiệp thực hiện thủ tục nhanh chóng, chính xác, đảm bảo quyền lợi hợp pháp.
>>> Tải ngay mẫu đơn xin thuê đất nông nghiệp chuẩn pháp luật tại Mauvanban.vn để hoàn thiện hồ sơ nhanh chóng, chính xác.
Đất nông nghiệp là gì?
Căn cứ theo khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai 2024, đất nông nghiệp là loại đất thuộc những loại sau:
a) Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;
d) Đất nuôi trồng thủy sản;
đ) Đất chăn nuôi tập trung;
e) Đất làm muối;
g) Đất nông nghiệp khác.
Quy định pháp luật về thuê đất nông nghiệp theo Luật Đất đai 2024
1. Đối tượng được thuê đất nông nghiệp
Theo Điều 120 Luật Đất đai 2024, các đối tượng được thuê đất nông nghiệp bao gồm:
Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
Các tổ chức, cá nhân sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, đất thương mại, dịch vụ phục vụ kinh doanh liên quan đến nông nghiệp.
Các tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở xã hội cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Các đơn vị sự nghiệp công lập có nhu cầu thuê đất theo quy định.
2. Thẩm quyền cho thuê đất nông nghiệp
Theo Điều 123 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền cho thuê đất nông nghiệp được phân cấp như sau:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền cho thuê đất đối với:
Tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc.
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cho thuê đất đối với:
Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp.
Cộng đồng dân cư.
Trường hợp cá nhân thuê đất sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh.
Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền cho thuê đất đối với đất công ích thuộc xã, phường, thị trấn.
3. Thời hạn thuê đất nông nghiệp
Theo Điều 172 Luật Đất đai 2024:
Thời hạn thuê đất nông nghiệp đối với cá nhân, tổ chức không quá 50 năm.
Khi hết thời hạn thuê, nếu bên thuê có nhu cầu tiếp tục sử dụng và đáp ứng điều kiện, Nhà nước xem xét cho thuê tiếp nhưng không quá 50 năm.
Đối với đất công ích xã, thời hạn thuê tối đa là 5 năm.
4. Hình thức thu tiền thuê đất
Theo Điều 120 Luật Đất đai 2024 và khoản 2 Điều 153:
Tiền thuê đất có thể được thu một lần cho toàn bộ thời gian thuê hoặc thu hàng năm tùy thuộc vào thỏa thuận trong hợp đồng thuê đất và quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tiền thuê đất hàng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 5 năm kể từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất.
Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ vào bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo, có điều chỉnh nhưng không vượt quá tỷ lệ do Chính phủ quy định dựa trên chỉ số giá tiêu dùng (CPI) của 5 năm trước đó.
>>> Thuê đất nông nghiệp đúng quy định – đầu tư an toàn, hiệu quả! Tìm hiểu ngay những điểm mới trong Luật Đất đai 2024 bạn cần biết!
Giá thuê đất nông nghiệp và thuê đất nông nghiệp 50 năm
Cách xác định giá thuê đất nông nghiệp dựa trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Giá thuê đất nông nghiệp được xác định dựa trên bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, áp dụng theo chu kỳ 5 năm nhằm phản ánh sát giá trị thực tế của đất tại từng địa phương. Bảng giá đất này là căn cứ pháp lý quan trọng để tính tiền thuê đất, bao gồm cả đất nông nghiệp.
Căn cứ theo khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được sử dụng cho nhiều mục đích như tính thuế sử dụng đất, phí, lệ phí, tiền thuê đất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Người thuê đất cần tham khảo bảng giá đất tại địa phương mình để biết mức giá thuê đất nông nghiệp cụ thể, từ đó tính toán chi phí thuê phù hợp.
Theo quy định tại Điều 172 Luật Đất đai 2024, thời hạn thuê đất nông nghiệp tối đa là 50 năm đối với cá nhân, tổ chức. Giá thuê đất 50 năm là mức giá tối đa được áp dụng khi người thuê đất lựa chọn hình thức thuê đất dài hạn và trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
Việc thuê đất dài hạn giúp người thuê có điều kiện ổn định sản xuất, đầu tư phát triển lâu dài, đồng thời có thể được hưởng các chính sách ưu đãi về thuê đất nếu thuộc dự án khuyến khích đầu tư.
>>> Muốn thuê đất nông nghiệp lâu dài với chi phí hợp lý? Khám phá ngay bảng giá thuê mới nhất và chính sách thuê đất 50 năm để đưa ra quyết định chính xác!
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê đất
Giá thuê đất nông nghiệp không cố định mà chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như:
Vị trí địa lý: Đất gần trung tâm, khu vực có hạ tầng phát triển thường có giá thuê cao hơn vùng sâu vùng xa.
Loại đất: Giá thuê đất ruộng (đất trồng lúa) thường cao hơn các loại đất nông nghiệp khác như đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản.
Mục đích sử dụng: Đất thuê để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản hoặc làm muối có thể có mức giá khác nhau tùy theo mục đích cụ thể.
Quy hoạch sử dụng đất: Đất nằm trong quy hoạch phát triển nông nghiệp hoặc khu công nghiệp, khu dân cư có thể ảnh hưởng đến giá thuê đất.
Lưu ý khi thuê đất làm nông nghiệp và các hình thức cho thuê phổ biến
Hợp đồng thuê đất là văn bản pháp lý quan trọng ghi nhận thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê về quyền sử dụng đất nông nghiệp trong một thời gian nhất định. Hợp đồng phải được lập thành văn bản và nên được công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp sau này.
Quyền và nghĩa vụ của các bên:
Bên cho thuê có trách nhiệm giao đất đúng diện tích, đúng mục đích sử dụng, đảm bảo quyền sử dụng đất cho bên thuê trong thời hạn hợp đồng.
Bên thuê có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê đất đầy đủ và đúng hạn, bảo vệ đất thuê và không được chuyển nhượng, cho thuê lại khi chưa được phép.
Khi ký hợp đồng, cần lưu ý các điều khoản về thời hạn thuê, giá thuê, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ, điều kiện chấm dứt hợp đồng, xử lý tài sản gắn liền với đất, giải quyết tranh chấp.
Người cho thuê đất phải là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có quyền cho thuê theo quy định.
Cần kiểm tra kỹ thông tin pháp lý của đất trước khi thuê để tránh rủi ro tranh chấp, đất đang bị kê biên, thu hồi hoặc thuộc diện quy hoạch không cho thuê.
Các hình thức cho thuê đất nông nghiệp phổ biến hiện nay
Cho thuê đất ruộng: Đây là hình thức phổ biến tại các vùng nông thôn, đất ruộng thường được thuê để trồng lúa hoặc các loại cây hàng năm. Giá thuê đất ruộng thường cao hơn so với các loại đất nông nghiệp khác do giá trị sản xuất cao hơn.
Cho thuê đất nông nghiệp giá rẻ: Thường là các hợp đồng thuê đất giữa cá nhân với cá nhân hoặc hộ gia đình với hộ gia đình, giá thuê thấp hơn bảng giá do không phải chịu các khoản thuế, phí theo quy định. Tuy nhiên, hình thức này tiềm ẩn rủi ro pháp lý nếu không có hợp đồng rõ ràng và công chứng.
Thuê đất dài hạn và ngắn hạn:
Thuê dài hạn (tối đa 50 năm theo Luật Đất đai 2024) thường áp dụng cho các dự án sản xuất nông nghiệp quy mô lớn, giúp người thuê có thời gian ổn định và đầu tư phát triển lâu dài.
Thuê ngắn hạn phù hợp với các hoạt động sản xuất nhỏ lẻ, thử nghiệm hoặc thuê đất công ích xã với thời hạn tối đa 5 năm.
Cách bảo vệ quyền lợi khi thuê đất nông nghiệp, tránh rủi ro pháp lý
Luôn yêu cầu hợp đồng thuê đất được lập thành văn bản và công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp sau này.
Kiểm tra kỹ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên cho thuê và xác minh đất không thuộc diện quy hoạch, thu hồi hoặc đang tranh chấp.
Thỏa thuận rõ ràng về giá thuê, thời hạn thuê, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng.
Lưu giữ đầy đủ hồ sơ, giấy tờ liên quan đến việc thuê đất để làm căn cứ pháp lý khi cần thiết.
Nếu có tranh chấp hoặc nghi ngờ vi phạm pháp luật, nên tìm đến cơ quan chức năng hoặc luật sư để được tư vấn và bảo vệ quyền lợi hợp pháp.
>>> Đang có ý định thuê đất làm nông nghiệp? Đừng bỏ qua những lưu ý pháp lý quan trọng và hình thức thuê đất phù hợp – tìm hiểu ngay để tránh rủi ro và đảm bảo hiệu quả đầu tư!
Thuê đất nông nghiệp là một trong những giải pháp quan trọng giúp phát triển sản xuất nông nghiệp và kinh doanh liên quan tại Việt Nam. Việc hiểu rõ các quy định pháp luật về thuê đất, nắm bắt chính xác giá thuê đất nông nghiệp, thời hạn thuê tối đa cùng các thủ tục pháp lý liên quan sẽ giúp cá nhân, tổ chức thực hiện thuê đất một cách hợp pháp, hiệu quả và tránh được những rủi ro không đáng có.
Đặc biệt, việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, sử dụng mẫu đơn xin thuê đất nông nghiệp chuẩn pháp luật là bước quan trọng giúp thủ tục thuê đất diễn ra nhanh chóng, thuận lợi. Mauvanban.vn tự hào là địa chỉ uy tín cung cấp các mẫu đơn chuẩn và hướng dẫn chi tiết thủ tục pháp lý liên quan đến thuê đất nông nghiệp, đồng hành cùng bạn bảo vệ quyền lợi và phát triển bền vững.