Thuê đất đúng luật: Cẩm nang pháp lý dành cho cá nhân và doanh nghiệp

26/5/2025

Thuê đất là một trong những hình thức phổ biến giúp cá nhân, tổ chức khai thác và sử dụng đất một cách hợp pháp mà không cần sở hữu quyền sử dụng đất lâu dài. Tuy nhiên, để tránh rủi ro pháp lý và đảm bảo quyền lợi các bên, việc ký kết hợp đồng thuê đất cần được thực hiện cẩn trọng, tuân thủ đúng quy định của pháp luật.

Trong bài viết này, Mauvanban.vn sẽ phân tích chi tiết các vấn đề pháp lý liên quan đến việc thuê đất, đồng thời hướng dẫn cách soạn thảo hợp đồng thuê đất chặt chẽ, rõ ràng và hợp lệ.

>>> Truy cập Mauvanban.vn để tải về Hợp đồng cho thuê đất cập nhật mới nhất, dùng được trong mọi trường hợp.

thuê đất_1.png

Tổng quan về Thuê đất

Thuê đất là gì?

Thuê đất là việc một cá nhân, tổ chức (gọi là bên thuê) ký kết hợp đồng với người có quyền sử dụng đất (gọi là bên cho thuê) để được sử dụng thửa đất đó trong một khoảng thời gian nhất định, theo mục đích đã thỏa thuận, và phải trả tiền thuê theo điều kiện hợp đồng. Việc thuê đất có thể được thực hiện giữa các cá nhân, tổ chức với nhau hoặc với Nhà nước.

Theo Luật Đất đai hiện hành, quyền thuê đất được công nhận khi có hợp đồng thuê đất hợp pháp, và tùy vào chủ thể cho thuê, việc thuê đất có thể được chia thành:

Thuê đất của Nhà nước: Thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thuê trực tiếp.
Thuê đất của cá nhân, tổ chức: Dựa trên hợp đồng dân sự phù hợp quy định pháp luật.

Căn cứ để cho thuê đất bao gồm:

Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin thuê đất.

Các trường hợp Nhà nước cho thuê đất

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

thuê đất_2.png

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định;
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

Thẩm quyền cho thuê đất

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho thuê đất trong các trường hợp sau đây:

Cho thuê đất đất đối với tổ chức;
Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định;
Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Ủy ban nhân dân cấp huyện cho thuê đất trong các trường hợp sau đây:

Cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
Cơ quan có thẩm quyền quyết định cho thuê đất quy định tại trường hợp đầu tiên và thứ hai không được ủy quyền.

Cách xác định giá thuê đất

Tại Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định về giải quyết về tài chính đất đai, giá đất khi Luật này có hiệu lực thi hành:

"1. Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2025; trường hợp cần thiết Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

2. Đối với trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành nhưng chưa quyết định giá đất thì thực hiện như sau:

a) Đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai số 13/2003/QH11 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành mà được bàn giao đất trên thực tế trước ngày 01 tháng 01 năm 2005 thì chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất áp dụng tại thời điểm bảng giá đất năm 2005 do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành;

b) Đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai số 13/2003/QH11 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền bàn giao đất trên thực tế từ ngày 01 tháng 01 năm 2005 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế;

c) Đối với trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển hình thức thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành nhưng phương án giá đất chưa được trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và giá đất được xác định tại thời điểm ban hành quyết định đó.

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền đã thực hiện giao đất, cho thuê đất theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì giá đất cụ thể được xác định theo thời điểm ban hành của từng quyết định;

d) Chính phủ quy định về việc áp dụng phương pháp định giá đất và khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các trường hợp quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này.

3. Trường hợp phương án giá đất đã trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể theo quy định của pháp luật trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể theo phương án đã trình mà không áp dụng quy định của Luật này".

thuê đất_3.png

>>> Truy cập Mauvanban.vn để tải về Hợp tặng cho thuê đất cập nhật mới nhất, dùng được trong mọi trường hợp.

Thuê đất là giải pháp linh hoạt và hiệu quả giúp cá nhân, tổ chức khai thác và sử dụng đất theo nhu cầu thực tế mà không cần sở hữu lâu dài. Tuy nhiên, để quá trình thuê đất diễn ra thuận lợi và hạn chế tối đa tranh chấp, các bên cần đặc biệt chú trọng đến việc lập hợp đồng thuê đất một cách chặt chẽ, đầy đủ và đúng quy định pháp luật.

Việc tham khảo ý kiến luật sư hoặc sử dụng các mẫu hợp đồng thuê đất chuẩn, được soạn thảo bởi chuyên gia pháp lý sẽ giúp đảm bảo quyền lợi, tránh rủi ro và bảo vệ các bên trước pháp luật.