Thủ tục xin giấy phép xây dựng: Hướng dẫn chi tiết theo quy định pháp luật mới nhất
Việc xin giấy phép xây dựng là một bước quan trọng và bắt buộc trước khi tiến hành bất kỳ công trình xây dựng nào tại Việt Nam. Đây không chỉ là yêu cầu pháp lý mà còn là biện pháp đảm bảo an toàn, tuân thủ quy hoạch đô thị và bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư. Trong bài viết này, Mẫu Văn Bản sẽ phân tích chi tiết các khái niệm liên quan, quy trình thực hiện, hồ sơ cần thiết và những mẹo từ luật sư để giúp bạn tối ưu hóa quá trình xin cấp phép xây dựng theo quy định pháp luật mới nhất (tính đến năm 2025).
Giấy phép xây dựng là gì?
Giấy phép xây dựng là một văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, cho phép cá nhân hoặc tổ chức được tiến hành xây dựng, sửa chữa, cải tạo hoặc phá dỡ công trình theo quy định của pháp luật.
Việc cấp giấy phép xây dựng được coi là cơ sở đảm bảo quản lý Nhà nước về xây dựng, đặc biệt là việc xây dựng theo quy hoạch và tuân thủ các quy định pháp luật có liên quan; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình trong xây dựng công trình; đồng thời tạo điều kiện kiểm tra, giám sát, xử lí các vi phạm về trật tự xây dựng.
Có thể nói giấy phép xây dựng như tấm vé thông hành đối với các chủ đầu tư, là tiền đề để họ có thể thực hiện việc xây dựng, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình. Vì vậy, việc tìm hiểu, nắm bắt các quy định pháp luật hiện hành về giấy phép xây dựng (như đối tượng phải xin cấp phép, điều kiện để được cấp phép, trình tự thủ tục xin cấp phép…) là rất cần thiết, giúp các chủ đầu tư tránh được những sai phạm đáng tiếc. Xoay quanh một số vấn đề pháp lí cơ bản về giấy phép xây dựng, bài viết dưới đây sẽ cung cấp một cái nhìn tổng quan về vấn đề này.
Mẹo từ luật sư: Để tránh rủi ro pháp lý, chủ đầu tư cần xác định rõ loại công trình (nhà ở riêng lẻ, công trình công cộng, công trình tạm, v.v.) và kiểm tra kỹ xem công trình có thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng hay không. Theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi), nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng tại khu vực nông thôn có thể được miễn giấy phép trong một số trường hợp, nhưng vẫn cần thông báo với cơ quan chức năng.
>>> Tải ngay mẫu đơn xin cấp giấy phép xây dựng chuẩn pháp lý tại Mauvanban.vn để đảm bảo hồ sơ của bạn đầy đủ và chính xác!
Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng
Căn cứ Điều 95 Luật Xây dựng 2014 quy định hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới như sau:
Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới
1. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm:
a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Bản vẽ thiết kế xây dựng;
d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
2. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với công trình không theo tuyến gồm:
a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Bản sao quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư;
d) Bản vẽ thiết kế xây dựng;
đ) Bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức thiết kế, cá nhân là chủ nhiệm, chủ trì thiết kế xây dựng, kèm theo bản sao chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thiết kế.
3. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với xây dựng công trình theo tuyến gồm:
a) Các tài liệu quy định tại các điểm a, c, d và đ khoản 2 Điều này;
b) Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về sự phù hợp với vị trí và phương án tuyến;
c) Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
4. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với xây dựng công trình tôn giáo gồm:
a) Các tài liệu quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Văn bản có ý kiến về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan chuyên môn về tín ngưỡng, tôn giáo thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
5. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng công trình tượng đài, tranh hoành tráng gồm:
a) Các tài liệu quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Bản sao giấy phép hoặc văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa.
6. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với công trình quảng cáo được thực hiện theo quy định của pháp luật về quảng cáo.
7. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với công trình của cơ quan ngoại giao và tổ chức quốc tế theo quy định của Chính phủ.
Căn cứ quy định trên, khi đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ (cụ thể là căn nhà 3 tầng ngay mặt tiền để ở như bạn đã đề cập) thì thành phần hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm những giấy tờ như quy định tại khoản 1 Điều này.
Mẹo từ luật sư: Để tránh thiếu sót, hãy kiểm tra kỹ lưỡng các yêu cầu cụ thể tại địa phương nơi công trình tọa lạc, vì một số địa phương có thể yêu cầu thêm giấy tờ bổ sung như giấy phép phòng cháy chữa cháy hoặc báo cáo đánh giá tác động môi trường. Theo báo cáo của chúng tôi, việc thiếu một trong các tài liệu trên là nguyên nhân phổ biến dẫn đến việc hồ sơ bị trả lại, gây chậm trễ tiến độ.
>>> Tải mẫu hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng đầy đủ, cập nhật theo quy định mới nhất tại Mauvanban.vn để tiết kiệm thời gian và đảm bảo tuân thủ pháp luật!
Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng
Hiểu rõ thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng sẽ giúp các chủ đầu tư xác định đúng nơi mình phải nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng. Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được pháp luật hiện hành quy định khá cụ thể, rõ ràng tùy thuộc vào đối tượng xin cấp phép xây dựng, cụ thể như sau:
- Bộ Xây dựng cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp đặc biệt.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng cấp I, cấp II; công trình tôn giáo; công trình di tích lịch sử – văn hóa, công trình tượng đài, tranh hoành tráng được xếp hạng; công trình trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị; công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được phân cấp cho Sở Xây dựng, ban quản lý khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao cấp giấy phép xây dựng thuộc phạm vi quản lý, chức năng của các cơ quan này.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình, nhà ở riêng lẻ xây dựng trong đô thị, trung tâm cụm xã, trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa thuộc địa bàn do mình quản lý, trừ các công trình xây dựng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.
- Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng do mình cấp.
- Trường hợp cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng không thu hồi giấy phép xây dựng đã cấp không đúng quy định thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trực tiếp quyết định thu hồi giấy phép xây dựng.
>>> Tải ngay bộ mẫu đơn xin cấp phép xây dựng đầy đủ và chuẩn pháp lý, được cập nhật theo các quy định mới nhất tại Mauvanban.vn để tiết kiệm thời gian và công sức.
Thủ tục xin giấy phép xây dựng
Quy trình xin giấy phép xây dựng như sau:
Thứ nhất: Chuẩn bị bộ hồ sơ nộp cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.
Thứ hai: Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ; kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định.
Thứ ba: Trong thời hạn 07 ngày từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa. Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.
Thứ tư: Căn cứ quy mô, tính chất, loại công trình và địa điểm xây dựng công trình có trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm đối chiếu các điều kiện theo quy định tại Luật này để gửi văn bản lấy ý kiến của các cơ quan quản lý Nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
Thứ năm: Trong thời gian 12 ngày đối với công trình và nhà ở riêng lẻ kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý Nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Sau thời hạn trên, nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình; cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng;
Thứ sáu: Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 30 ngày đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời và trong thời gian 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định tại khoản này.
Việc nhận kết quả và nộp lệ phí cấp giấy phép xây dựng: Chủ đầu tư tới nơi tiếp nhận hồ sơ theo thời gian ghi trong giấy biên nhận để nhận kết quả và nộp lệ phí theo quy định khi nộp hồ sơ. Chủ đầu tư nhận giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế trình xin cấp giấy phép xây dựng có đóng dấu của cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc văn bản trả lời đối với trường hợp không đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng.
Mẹo từ luật sư: Theo thống kê từ các nguồn uy tín trên Google, thời gian xử lý hồ sơ có thể kéo dài hơn quy định nếu hồ sơ có sai sót. Do đó, hãy đảm bảo sử dụng các mẫu văn bản chuẩn, được cập nhật theo quy định mới nhất. Ngoài ra, việc liên hệ trước với cơ quan cấp phép để nắm rõ các yêu cầu cụ thể tại địa phương sẽ giúp bạn tiết kiệm thời gian và chi phí.
>>> Tải ngay mẫu đơn xin giấy phép xây dựng tại Mauvanban.vn để đảm bảo quy trình nộp hồ sơ thuận lợi và nhanh chóng!
Lệ phí làm thủ tục xin giấy phép xây dựng
Lệ phí cấp giấy phép do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quy định nên mức thu giữa các tỉnh, thành có sự khác nhau.
Mức phạt khi không có giấy phép xây dựng
Căn cứ khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, trường hợp phải có giấy phép nhưng không có giấy phép xây dựng sẽ bị xử phạt hành chính như sau:
- Phạt tiền từ 60 - 80 triệu đồng: Xây dựng nhà ở riêng lẻ;
- Phạt tiền từ 80 - 100 triệu đồng: Xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
- Phạt tiền từ 120 - 140 triệu đồng: Xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.
>>> Để quá trình xin giấy phép diễn ra suôn sẻ và có kế hoạch theo dõi hiệu quả, hãy tải mẫu đơn xin giấy phép xây dựng tại Mauvanban.vn.
Các trường hợp không cần xin giấy phép xây dựng
Chủ đầu tư và nhà thầu thi công chỉ được khởi công xây dựng công trình khi đã có đủ các điều kiện khởi công theo quy định tại Điều 107 Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), bao gồm: Có mặt bằng xây dựng; có Giấy phép xây dựng đối với các công trình phải có Giấy phép xây dựng; có thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt; có hợp đồng xây dựng; có đủ nguồn vốn để thực hiện theo tiến độ; có biện pháp bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường.
Vì vậy, trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có Giấy phép xây dựng, trừ trường hợp xây dựng các công trình không phải xin cấp phép xây dựng được quy định tại Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020) bao gồm:
- Công trình bí mật Nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;
- Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán Nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;
- Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật này;
- Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;
- Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;
- Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này;
- Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
- Chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các điểm b, e, g, h và i khoản này, trừ nhà ở riêng lẻ quy định tại điểm i khoản này có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý Nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.
Các loại giấy phép xây dựng gồm:
Giấy phép xây dựng mới;
Giấy phép sửa chữa, cải tạo;
Giấy phép di dời công trình.
Giấy phép xây dựng có thời hạn.
>>> Đừng để giấy phép hết hạn gây gián đoạn công trình! Tải ngay mẫu đơn xin gia hạn giấy phép xây dựng tại Mauvanban.vn để chuẩn bị kịp thời.
Những lưu ý quan trọng khi xin giấy phép xây dựng
Kiểm tra quy hoạch: Trước khi nộp hồ sơ, hãy xác minh xem khu đất có nằm trong quy hoạch hay không thông qua Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Ủy ban nhân dân địa phương. Theo Điều 11 Luật Quy hoạch 2017, việc xây dựng trên đất thuộc diện quy hoạch mà không được phép có thể dẫn đến bị cưỡng chế tháo dỡ.
Chọn đơn vị thiết kế uy tín: Đơn vị thiết kế phải có tư cách pháp nhân và chứng chỉ hành nghề theo Điều 148 Luật Xây dựng. Việc sử dụng bản vẽ không đạt chuẩn là nguyên nhân phổ biến khiến hồ sơ bị từ chối.
Thời hạn giấy phép: Giấy phép xây dựng có thời hạn 12 tháng kể từ ngày cấp. Nếu quá hạn mà chưa khởi công, bạn cần làm thủ tục gia hạn theo Điều 99 Luật Xây dựng.
Mẹo từ luật sư: Để tránh rủi ro, hãy lưu ý thời hạn nộp hồ sơ và gia hạn giấy phép. Theo báo cáo của chúng tôi, nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn do không gia hạn kịp thời, dẫn đến phải làm lại từ đầu. Ngoài ra, việc thuê luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để kiểm tra hồ sơ trước khi nộp sẽ giúp giảm thiểu rủi ro bị trả lại hồ sơ.
>>> Tải mẫu đơn gia hạn giấy phép xây dựng chuẩn pháp lý tại Mauvanban.vn để đảm bảo tuân thủ đúng thời hạn quy định!
Kết luận
Việc xin giấy phép xây dựng không chỉ là yêu cầu pháp lý mà còn là bước quan trọng để đảm bảo công trình của bạn được thực hiện đúng quy định, an toàn và hiệu quả. Bằng cách chuẩn bị kỹ lưỡng hồ sơ, tuân thủ các quy định mới nhất, bạn có thể tối ưu hóa quy trình, tiết kiệm thời gian và chi phí. Hãy luôn sử dụng các mẫu văn bản chuẩn, được cập nhật theo quy định pháp luật để đảm bảo tính chính xác và hợp lệ.