Quyền sử dụng đất – Tài sản vô hình, giá trị hữu hình mà bạn cần hiểu rõ
Quyền sử dụng đất là một trong những quyền tài sản quan trọng và có giá trị nhất của cá nhân, hộ gia đình và tổ chức tại Việt Nam. Theo quy định của pháp luật đất đai, người sử dụng đất không sở hữu đất nhưng được Nhà nước trao quyền khai thác, quản lý và định đoạt trong phạm vi pháp luật cho phép. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ nội hàm của quyền sử dụng đất, sự khác biệt giữa “quyền sử dụng” và “quyền sở hữu”, cũng như các quyền và nghĩa vụ phát sinh khi sử dụng đất hợp pháp.
Bài viết này, Mauvanban.vn sẽ giúp bạn làm rõ khái niệm, cơ sở pháp lý, các loại quyền sử dụng đất và những lưu ý cần thiết trong quá trình thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền này.
>>> Truy cập Mauvanban.vn để tải về Đơn xin xác nhận quyền sử dụng đất cập nhật mới nhất, dùng được trong mọi trường hợp.
Tổng quan về Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là gì?
Quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất được công nhận bởi Nhà nước. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và quản lý theo quy định tại Điều 53 Hiến pháp 2013 và Luật Đất đai 2024. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua việc giao đất, cho thuê đất. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng nhằm khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất hoặc định đoạt như chuyển giao quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,…)
Quyền chung của người sử dụng đất được liệt kê tại Luật Đất đai 2024 gồm 07 quyền, bao gồm:
Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;
Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;
Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình;
Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này;
Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Quyền sử dụng đất có được xem là tài sản không?
Tài sản theo quy định của khoản 1 Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 được hiểu là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.”
Luật Đất đai năm 2024 quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.”
Do vậy, quyền sử dụng đất được xem là một loại tài sản đặc biệt, cụ thể là một quyền tài sản. Quyền sử dụng đất là tài sản vô hình, chúng ta không thể sờ nắm, nhìn thấy được. Quyền này được công nhận bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho chủ thể sử dụng đất bởi cơ quan có thẩm quyền.
Quyền sử dụng đất thuộc loại tài sản nào?
Theo khoản 2 Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản được chia làm hai loại là động sản và bất động sản.
Bất động sản bao gồm: đất đai; nhà công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.
Căn cứ vào quy định này cũng như sự “hiện diện” thực tế của quyền sử dụng đất, tuy quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, nhưng vì không là bất động sản thì sẽ thuộc nhóm động sản.
Quyền sử dụng đất gắn với một số loại đất và đối tượng sử dụng đất
Quyền sử dụng đất nông nghiệp
Chủ thể được Nhà nước trao quyền sử dụng đất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Bên cạnh đó, trong số chủ thể có quyền sử dụng còn có cộng đồng dân cư, tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng là đất sử dụng ổn định lâu dài theo Luật Đất đai 2024.
Luật Đất đai quy định các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất như sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Như vậy, đất nông nghiệp chỉ được chuyển nhượng đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm: được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất của hộ gia đình được Luật Đất đai quy định tương ứng theo các trường hợp:
Hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế;
Hộ gia đình được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;
Hộ gia đình thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất;
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn, không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
Hộ gia đình sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.
Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Luật Đầu tư 2020 không đề cập trực tiếp loại hình doanh nghiệp này mà chỉ định nghĩa một cách khái quát tại khoản 17 Điều 3 như sau: “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông.”
Như vậy, theo quy định này, ta có thể hiểu một cách cơ bản, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là các doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài, không phân biệt tỷ lệ vốn của bên nước ngoài góp là bao nhiêu. Doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài bao gồm:
Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài.
Doanh nghiệp có cá nhân có quốc tịch nước ngoài, tổ chức thành lập theo pháp luật nước ngoài đầu tư (góp vốn thành lập, mua vốn góp).
Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được quy định tại các Điều 183, Điều 184, Điều 185, Điều 187 Luật Đất đai tương ứng với loại đất và mục đích sử dụng đất bao gồm:
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam;
Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài được chuyển đổi từ doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất để xây dựng công trình ngầm.
>>> Truy cập Mauvanban.vn để tải về Đơn xin xác nhận quyền sử dụng đất cập nhật mới nhất, dùng được trong mọi trường hợp.
Quyền sử dụng đất là một chế định pháp lý đặc thù trong hệ thống pháp luật Việt Nam, thể hiện mối quan hệ giữa người sử dụng đất và Nhà nước – chủ thể sở hữu toàn dân về đất đai. Việc hiểu đúng, đầy đủ về nội dung, phạm vi và giới hạn của quyền sử dụng đất không chỉ giúp người dân thực hiện đúng quyền lợi của mình mà còn tránh được những rủi ro pháp lý khi tham gia các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hay thừa kế quyền sử dụng đất.
Trong thực tiễn, nhiều cá nhân, tổ chức gặp khó khăn khi soạn thảo các văn bản, đơn từ liên quan đến đất đai do thiếu hiểu biết pháp luật hoặc sử dụng mẫu không đúng quy định. Để tiết kiệm thời gian, chi phí và đảm bảo tính pháp lý, bạn có thể truy cập website Mauvanban.vn để tải về các mẫu đơn, hợp đồng và giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất được biên soạn bởi đội ngũ luật sư chuyên môn. Đây là giải pháp hiệu quả, an toàn và tiện lợi dành cho mọi đối tượng có nhu cầu thực hiện thủ tục hành chính đất đai.