Hướng dẫn chuyển nhượng quyền thuê đất theo Luật Đất đai 2024
Chuyển nhượng quyền thuê đất là một trong những giao dịch phổ biến tại Việt Nam, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển. Với sự ra đời của Luật Đất đai 2024, các quy định pháp lý về chuyển nhượng quyền thuê đất đã được cập nhật, mang lại sự minh bạch và rõ ràng hơn cho các bên tham gia. Tuy nhiên, việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền thuê đất đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về pháp luật để đảm bảo tính hợp pháp và tránh rủi ro. Bài viết này, được biên soạn bởi đội ngũ luật sư của Mẫu Văn Bản, sẽ cung cấp thông tin chi tiết về thủ tục chuyển nhượng quyền thuê đất, mẫu thỏa thuận chuyển nhượng quyền thuê đất, và những lưu ý quan trọng theo quy định pháp luật mới nhất, thuộc lĩnh vực Luật Đất đai 2024 số 31/2024/QH15.
Chuyển nhượng quyền thuê đất là gì?
Tại khoản 37 Điều 3 Luật Đất đai 2024 có quy định về quyền thuê trong hợp đồng thuê đất như sau:
Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
37. Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất là quyền của người sử dụng đất được hình thành khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; người nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Như vậy, người sử dụng đất được chuyển quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.
Bên cạnh đó, người nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
>>> Tải ngay mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền thuê đất chuẩn pháp lý tại Mauvanban.vn để đảm bảo giao dịch an toàn và hợp pháp.
Cơ sở pháp lý
Điều kiện chuyển nhượng quyền thuê đất
Theo khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024, chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Trong hầu hết các trường hợp, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ 05 điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 sau đây:
(1) - Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp:
Thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư;
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở…. nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
(2) - Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
(3) - Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
(4) - Trong thời hạn sử dụng đất;
(5) - Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Lưu ý về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 Điều 45 Luật Đất đai, ngoài các điều kiện chung nêu trên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp đặc biệt còn phải đáp ứng thêm một số điều kiện khác:
- Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản:
Ngoài các điều kiện chung nên trên còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.
- Người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng thì ngoài các điều kiện chung nêu trên còn phải đáp ứng các điều kiện theo các trường hợp sau đây:
Đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật này;
Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 47 của Luật Đất đai;
Đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48 của Luật Đất đai.
- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được thực hiện quyền khi có:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
Hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận. Phương án sử dụng đất nông nghiệp phải có các nội dung chính sau đây:
Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất;
Kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp;
Vốn đầu tư;
Thời hạn sử dụng đất;
Tiến độ sử dụng đất.
- Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.
Yêu cầu về hình thức chuyển nhượng
Điều 117, Điều 119 BLDS năm 2015 quy định trong một số trường hợp, hình thức của giao dịch là điều kiện cần phải tuân thủ để đảm bảo giao dịch phát sinh hiệu lực. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó. Luật ĐĐ năm 2024 không quy định về hình thức văn bản, hợp đồng chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Khoản 4 Điều 46 Luật ĐĐ năm 2024 chỉ quy định mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai. Do đó, nhóm tác giả cho rằng trong nghị định hướng dẫn của Chính phủ cần có các quy định hướng dẫn về hình thức của giao dịch để khi triển khai áp dụng luật trên thực tiễn sẽ thống nhất, đồng bộ, hạn chế phát sinh tranh chấp.
Cụ thể, Nghị định cần làm rõ vấn đề hợp đồng (văn bản) bán tài sản và chuyển nhượng quyền thuê có phải thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực tương tự như khi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất hay không. Bởi lẽ, khoản 3 Điều 27 Luật ĐĐ 2024 chỉ quy định thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản đối với các giao dịch quyền sử dụng đất và chưa có quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức đối với giao dịch bán tài sản và chuyển nhượng quyền thuê.
>>> Tải mẫu thỏa thuận chuyển nhượng quyền thuê đất mới nhất tại Mauvanban.vn để đảm bảo giao dịch tuân thủ quy định pháp luật.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền thuê đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền thuê đất là gì?
Hợp đồng chuyển nhượng quyền thuê đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê đồng ý cho bên nhận chuyển nhượng tiếp quản quyền và nghĩa vụ của mình phát sinh từ hợp đồng thuê đất ban đầu với bên cho thuê (thường là Nhà nước hoặc tổ chức/cá nhân khác). Đối tượng của hợp đồng này là quyền được tiếp tục thuê và sử dụng thửa đất đó trong thời hạn còn lại của hợp đồng thuê đất gốc, không phải là quyền sử dụng đất lâu dài.
Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, việc chuyển nhượng quyền thuê đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định, đặc biệt đối với các trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần mà chưa thanh toán hết tiền thuê đất.
Nội dung cốt lõi cần có trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền thuê đất
Để một hợp đồng chuyển nhượng quyền thuê đất có giá trị pháp lý và phản ánh đầy đủ ý chí của các bên, hợp đồng cần bao gồm các nội dung chủ yếu sau:
Thông tin chi tiết của các bên: Bao gồm tên đầy đủ, địa chỉ, số Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu hoặc Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (đối với tổ chức), thông tin người đại diện hợp pháp.
Thông tin thửa đất thuê: Mô tả chi tiết về thửa đất là đối tượng của việc chuyển nhượng quyền thuê, bao gồm: số tờ bản đồ, số thửa, địa chỉ cụ thể, diện tích, mục đích sử dụng đất, hình thức thuê đất (trả tiền thuê đất hàng năm hay trả một lần), thời hạn thuê đất theo hợp đồng gốc và thời hạn thuê đất còn lại tại thời điểm chuyển nhượng. Cần đính kèm các giấy tờ pháp lý liên quan như Hợp đồng thuê đất ban đầu, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có), trích lục bản đồ địa chính.
Giá chuyển nhượng quyền thuê đất: Số tiền cụ thể mà bên nhận chuyển nhượng phải trả cho bên chuyển nhượng để tiếp quản quyền thuê đất. Giá này do các bên tự thỏa thuận nhưng cần ghi rõ ràng bằng số và bằng chữ.
Phương thức và thời hạn thanh toán: Quy định rõ cách thức thanh toán (tiền mặt, chuyển khoản), số lần thanh toán, thời điểm thanh toán từng đợt (nếu có) và hậu quả pháp lý nếu chậm thanh toán.
Thời điểm chuyển giao quyền thuê đất: Xác định rõ ràng thời điểm quyền và nghĩa vụ thuê đất được chuyển giao từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng (thường là sau khi hoàn tất thủ tục công chứng/chứng thực và/hoặc đăng ký biến động đất đai).
Quyền và nghĩa vụ của các bên: Liệt kê cụ thể các quyền mà bên nhận chuyển nhượng được hưởng và các nghĩa vụ mà họ phải kế thừa từ hợp đồng thuê đất gốc, cũng như các nghĩa vụ riêng của từng bên trong giao dịch chuyển nhượng này (ví dụ: nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí).
Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng: Quy định các chế tài áp dụng khi một trong các bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ các cam kết trong hợp đồng (ví dụ: phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại).
Giải quyết tranh chấp: Thỏa thuận về cơ quan giải quyết tranh chấp (Tòa án có thẩm quyền hoặc Trọng tài thương mại) trong trường hợp phát sinh mâu thuẫn không thể tự hòa giải.
Cam đoan của các bên: Các bên xác nhận về tính chính xác của thông tin cung cấp, về việc đủ điều kiện tham gia giao dịch, đất không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, v.v.
Hiệu lực hợp đồng: Xác định thời điểm hợp đồng có hiệu lực (thường là từ thời điểm công chứng/chứng thực hoặc theo thỏa thuận khác phù hợp với quy định pháp luật).
Các điều khoản khác: Có thể bao gồm các thỏa thuận về phụ lục, thời điểm ký kết, số bản hợp đồng...
Hướng dẫn soạn thảo Hợp đồng
Soạn thảo một hợp đồng chặt chẽ là yếu tố tiên quyết để tránh rủi ro pháp lý. Quý vị cần lưu ý:
Xác minh tính pháp lý của quyền thuê đất: Bên nhận chuyển nhượng phải yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp đầy đủ các giấy tờ chứng minh quyền thuê đất hợp pháp, bao gồm Hợp đồng thuê đất với Nhà nước/tổ chức/cá nhân, các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). Kiểm tra thông tin trên Giấy chứng nhận (nếu đất thuê có Giấy chứng nhận).
Kiểm tra điều kiện chuyển nhượng: Đảm bảo bên chuyển nhượng đáp ứng các điều kiện được pháp luật cho phép chuyển nhượng quyền thuê đất (ví dụ: đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trừ trường hợp chuyển nhượng quyền thuê đất trả tiền hàng năm; có Giấy chứng nhận; đất không có tranh chấp...).
Mô tả chi tiết và chính xác đối tượng hợp đồng: Tuyệt đối không được sai sót thông tin về thửa đất, diện tích, vị trí. Sai sót này có thể dẫn đến vô hiệu hợp đồng.
Quy định rõ nghĩa vụ tài chính: Phân định rõ bên nào chịu trách nhiệm nộp các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến giao dịch chuyển nhượng (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ...).
Thỏa thuận cụ thể về trách nhiệm của bên chuyển nhượng đối với các nghĩa vụ cũ: Ví dụ: nợ tiền thuê đất chưa thanh toán, các nghĩa vụ phát sinh từ việc sử dụng đất trước đó.
Điều khoản về công chứng/chứng thực: Hợp đồng chuyển nhượng quyền thuê đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực để có giá trị pháp lý. Điều khoản này cần được ghi rõ trong hợp đồng.
Thủ tục sau ký kết: Hợp đồng chỉ hoàn tất về mặt pháp lý khi các bên thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng Đăng ký đất đai. Cần đưa vào hợp đồng điều khoản quy định về trách nhiệm và thời hạn thực hiện thủ tục này.
Ngôn ngữ hợp đồng: Sử dụng ngôn ngữ pháp lý chính xác, rõ ràng, tránh dùng từ ngữ đa nghĩa, gây hiểu lầm. Bố cục hợp đồng cần mạch lạc, dễ theo dõi.
Việc soạn thảo và ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền thuê đất là một quy trình pháp lý phức tạp. Một sai sót nhỏ cũng có thể dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của Quý vị.
>>> Tải ngay mẫu hợp đồng uy tín, chuyên nghiệp từ Mauvanban.vn để thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền thuê đất an toàn và hiệu quả, bảo vệ tối đa quyền lợi của chính mình!
Thủ tục chuyển nhượng quyền thuê đất
Hồ sơ cần có khi chuyển nhượng quyền thuê đất
Theo Nghị định 99/2024/NĐ-CP, hồ sơ chuyển nhượng quyền thuê đất bao gồm:
Đơn đề nghị chuyển nhượng quyền thuê đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền thuê đất (bản công chứng/chứng thực).
Hợp đồng thuê đất gốc với Nhà nước.
Giấy tờ chứng minh nhân thân của các bên (CMND/CCCD, giấy đăng ký kinh doanh nếu là tổ chức).
Giấy tờ liên quan đến đất (bản đồ địa chính, quyết định cho thuê đất).
Quy trình thủ tục chuyển nhượng quyền thuê đất
Lập và công chứng hợp đồng: Các bên soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền thuê đất, sau đó công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã.
Nộp hồ sơ: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương.
Thẩm định hồ sơ: Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra tính hợp pháp của hồ sơ.
Nộp lệ phí: Bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng (theo thỏa thuận) nộp lệ phí chuyển nhượng quyền thuê đất.
Cấp giấy tờ mới: Sau khi hoàn tất, bên nhận chuyển nhượng nhận quyết định cho phép thuê đất mới.
Cơ quan có thẩm quyền giải quyết hồ sơ
Cơ quan có thẩm quyền: Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương nơi có đất. Trong một số trường hợp đặc biệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể trực tiếp xử lý.
Lệ phí chuyển nhượng quyền thuê đất: Theo Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế suất chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá trị chuyển nhượng. Ngoài ra, các khoản lệ phí khác như phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng dao động từ 500.000 đến 2.000.000 VNĐ tùy địa phương. Thông thường, bên nhận chuyển nhượng chịu các khoản phí này, trừ khi có thỏa thuận khác.
Thời gian hoàn thành thủ tục chuyển nhượng quyền thuê đất
Theo quy định, thời gian xử lý hồ sơ chuyển nhượng quyền thuê đất không quá 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Tuy nhiên, thời gian có thể kéo dài nếu cần bổ sung giấy tờ hoặc thẩm định phức tạp.
>>> Tải mẫu đơn đề nghị chuyển nhượng quyền thuê đất tại Mauvanban.vn để đẩy nhanh quá trình chuẩn bị hồ sơ.
Một số vấn đề cần lưu ý khi chuyển nhượng quyền thuê đất
Luật sư của chúng tôi khuyến nghị:
Kiểm tra hợp đồng thuê đất gốc: Đảm bảo hợp đồng còn hiệu lực và không có điều khoản cấm chuyển nhượng.
Xác minh tình trạng pháp lý của đất: Kiểm tra xem đất có đang tranh chấp, bị kê biên hay thuộc diện quy hoạch hay không.
Lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất: Chuyển nhượng đất thuê trả tiền hàng năm thường phức tạp hơn so với chuyển nhượng đất thuê trả tiền một lần do liên quan đến nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Tham khảo ý kiến luật sư: Trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền thuê đất, nên tham vấn luật sư để tránh rủi ro pháp lý.
>>> Tải mẫu biên bản chuyển nhượng quyền thuê đất tại Mauvanban.vn để đảm bảo giao dịch minh bạch và hợp pháp.
Kết luận
Chuyển nhượng quyền thuê đất là một giao dịch phức tạp, đòi hỏi sự am hiểu về pháp luật và chuẩn bị kỹ lưỡng các giấy tờ liên quan. Với sự cập nhật từ Luật Đất đai 2024, các quy định về thủ tục chuyển nhượng quyền thuê đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền thuê đất, và lệ phí chuyển nhượng quyền thuê đất đã trở nên rõ ràng hơn, giúp giảm thiểu rủi ro cho các bên. Tuy nhiên, để đảm bảo giao dịch hợp pháp và an toàn, việc sử dụng mẫu thỏa thuận chuyển nhượng quyền thuê đất mới nhất và tham vấn ý kiến luật sư là điều cần thiết. Hãy bắt đầu ngay hôm nay với các mẫu văn bản chuẩn pháp lý tại Mauvanban.vn để hành trình chuyển nhượng quyền thuê đất của bạn trở nên dễ dàng và hiệu quả hơn!