Hướng dẫn chi tiết thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo luật hiện hành
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những giao dịch phổ biến trong lĩnh vực bất động sản, giúp người sử dụng đất hợp pháp chuyển giao quyền sử dụng cho cá nhân, tổ chức khác thông qua hợp đồng. Tuy nhiên, để giao dịch này được công nhận và có giá trị pháp lý, các bên phải tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện, thủ tục theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.
Bài viết dưới đây, Mauvanban.vn sẽ giúp bạn hiểu rõ khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều kiện thực hiện, quy trình sang tên sổ đỏ cũng như những lưu ý quan trọng để tránh rủi ro pháp lý khi tham gia giao dịch.
>>> Truy cập Mauvanban.vn để tải về Đơn xin chuyển quyền sử dụng đất cập nhật mới nhất, dùng được trong mọi trường hợp.
Tổng quan về Chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chủ sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng mảnh đất của mình cho người khác thông qua hợp đồng chuyển nhượng, theo quy định của pháp luật đất đai Việt Nam. Nói cách khác, đây là hình thức mua bán đất hợp pháp, trong đó bên chuyển nhượng không còn quyền sử dụng đất, còn bên nhận chuyển nhượng được quyền khai thác, sử dụng và định đoạt thửa đất đó trong phạm vi pháp luật cho phép.
Khi nào được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Căn cứ Luật Đất đai hiện hành thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.
Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định.
Điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng…)
Đất không tranh chấp hoặc có tranh chấp nhưng đã được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền, có bản án hoặc quyết định của Tòa, phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.
Đất không bị kê biên hoặc bị áp dụng các biện pháp khác để đảm bảo thi hành án dân sự.
Vẫn trong thời hạn sử dụng đất.
Đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Như vậy, nếu có đủ 05 điều kiện trên thì thông thường sẽ có thể thực hiện việc chuyển nhượng bình thường.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Các bước chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai quy định như sau:
" 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."
Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực.
Trình tự thực hiện
Bước 1: Hai bên sẽ đến văn phòng công chứng thành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành công chứng chứng hợp đồng. Khi đi thì mình sẽ mang theo: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , sổ hộ khẩu của hai bên, đối với trường hợp người mua đã kết hôn thì có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, còn chưa thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính tại Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:
Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký.
Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên. Hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm:
Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)
Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)
Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.
Thời hạn sang tên: Theo quy định của pháp luật
Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.
Quy định về việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ Luật Đất đai thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
(1) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm (2);
(2) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
(4) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
>>> Truy cập Mauvanban.vn để tải về Đơn xin chuyển quyền sử dụng đất cập nhật mới nhất, dùng được trong mọi trường hợp.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoạt động mang tính pháp lý cao, đòi hỏi các bên phải thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật để tránh tranh chấp, rủi ro về sau.
Việc nắm vững các điều kiện chuyển nhượng, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và thực hiện đăng ký sang tên đúng quy định không chỉ đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, mà còn giúp giao dịch diễn ra minh bạch, suôn sẻ.
Trước khi ký kết bất kỳ hợp đồng nào liên quan đến quyền sử dụng đất, hãy cân nhắc tham vấn ý kiến của luật sư hoặc chuyên gia pháp lý tại Mauvanban.vn để bảo vệ tối đa quyền lợi của mình.