Hạn mức giao đất ở: Quy định pháp lý mới nhất
Trong bối cảnh nhu cầu sử dụng đất ở tại Việt Nam ngày càng gia tăng, hạn mức giao đất ở đã trở thành một vấn đề pháp lý quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của hộ gia đình và cá nhân. Hạn mức giao đất ở không chỉ liên quan đến việc phân bổ quỹ đất hợp lý mà còn đảm bảo tính công bằng trong việc sử dụng tài nguyên đất đai. Bài viết này sẽ cung cấp thông tin chi tiết về quy định pháp lý về hạn mức giao đất ở. Được biên soạn bởi đội ngũ luật sư của Mauvanban.vn, bài viết dựa trên các quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024 và các văn bản pháp luật liên quan, đảm bảo tính chính xác và hữu ích cho bạn đọc.
Hạn mức đất ở là gì?
Định nghĩa
Hạn mức đất ở có thể hiểu là mức giới hạn diện tích đất ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền sử dụng khi công nhận quyền sử dụng đất ở, giao đất ở.
Mặc dù là mức giới hạn diện tích đất ở nhưng không đồng nghĩa với việc khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì người dân chỉ được cấp Giấy chứng nhận cho phần diện tích đất ở nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức, thay vào đó người dân vẫn được cấp Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích thửa đất nếu đủ điều kiện cấp sổ (cấp vượt hạn mức).
Điểm khác biệt giữa trường hợp cấp sổ trong hạn mức và vượt hạn mức là tiền sử dụng đất phải nộp và được tính theo cách khác nhau, cụ thể:
- Có thể không phải nộp tiền sử dụng đất; trường hợp phải nộp thì tiền sử dụng đất được tính theo giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) ban hành.
- Đối với phần diện tích cấp vượt hạn mức thì phải nộp tiền sử dụng đất và được tính theo giá đất cụ thể nên số tiền phải nộp sẽ cao hơn nếu cùng đơn vị diện tích.
Ví dụ: Diện tích cấp sổ là 50m2, cùng vị trí thửa đất có giá 01 triệu đồng/m2 thì tiền sử dụng đất trong và vượt hạn mức được tính như sau:
- Trong hạn mức: Tiền sử dụng đất phải nộp = 50m2 x 01 triệu đồng = 50 triệu đồng.
- Vượt hạn mức: Tiền sử dụng đất cấp vượt hạn mức phải nhân (x) với hệ số K, đồng thời hệ số K khi cấp vượt hạn mức luôn luôn lớn hơn 1. Giả sử hệ số K là 1,3 thì tiền sử dụng đất phải nộp như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50m2 x 01 triệu đồng x 1,3 = 65 triệu đồng.
Các trường hợp cần hạn mức giao đất ở
Hạn mức giao đất ở được áp dụng trong các trường hợp sau:
Giao đất ở mới: Khi Nhà nước phân bổ đất ở cho hộ gia đình, cá nhân không có đất ở.
Công nhận quyền sử dụng đất: Đối với đất ở sử dụng ổn định trước ngày quy định pháp luật có hiệu lực (ví dụ: trước ngày 18/12/1980, diện tích đất ở được công nhận có thể lên đến 5 lần hạn mức giao đất ở).
Chuyển mục đích sử dụng đất: Khi chuyển đất nông nghiệp, đất vườn sang đất ở, hạn mức giao đất ở được áp dụng để tính tiền sử dụng đất.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ): Hạn mức giao đất ở ảnh hưởng đến việc xác định diện tích đất ở được công nhận trong sổ đỏ.
Lợi ích của việc gia hạn
Việc áp dụng hạn mức giao đất ở mang lại các lợi ích thiết thực:
Miễn giảm tiền sử dụng đất: Theo Điều 141 Luật Đất đai 2024, đất ở trong hạn mức giao đất ở có thể được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, đặc biệt đối với người có công với cách mạng hoặc hộ dân làng chài.
Tối ưu hóa quỹ đất: Giúp quản lý hiệu quả tài nguyên đất đai, tránh tình trạng sử dụng đất vượt quá nhu cầu thực tế.
Bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất: Đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc cấp đất và cấp sổ đỏ.
>>> Tải ngay mẫu đơn hạn mức giao đất ở tại Mauvanban.vn để hỗ trợ thủ tục pháp lý nhanh chóng và chính xác!
Thẩm quyền quy định hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình
Giao đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất nhằm mục đích trao quyền sử dụng đất cho người có nhu cầu sử dụng đất. Luật Đất đai 2024 quy định về thẩm quyền được quyết định hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình như sau:
- Đất ở tại nông thôn: UBND cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại nông thôn nhằm làm nhà ở và mục đích khác phục vụ cho đời sống trên cùng một thửa đất tùy thuộc vào quỹ đất và tình hình thực tế tại địa phương (Điều 195)
- Đất ở tại đô thị: UBND cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại đô thị nhằm làm nhà ở và mục đích khác phục vụ cho đời sống trên cùng một thửa đất tùy thuộc vào quỹ đất và tình hình thực tế tại địa phương (Điều 196)
Hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình tại nông thôn
Đất ở do hộ gia đình quản lý, sử dụng tại nông thôn gồm có: Đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống đảm bảo phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư tại nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 195 Luật Đất đai 2024, UBND cấp tỉnh dựa vào quỹ đất tại địa phương và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình để xây dựng nhà ở tại nông thôn.
Hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình tại đô thị
Đất ở do hộ gia đình quản lý, sử dụng tại nông thôn gồm có: Đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống đảm bảo phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư tại đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Căn cứ khoản 2 Điều 195 Luật Đất đai 2024, UBND cấp tỉnh dựa vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất tại địa phương để quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình tự xây dựng nhà ở đối với các trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại địa phương đó.
Như vậy, hạn mức giao đất ở cho mỗi hộ gia đình là do UBND cấp tỉnh quy định. Hay nói cách khác, hạn mức đất ở của mỗi gia đình tại mỗi địa phương sẽ khác nhau.
>>> Cập nhật kiến thức pháp lý về hạn mức giao đất ở tại Mauvanban.vn để đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật mới nhất!
Các loại hạn mức liên quan đến đất ở
Hạn mức liên quan đến đất ở gồm 02 loại, đó là hạn mức công nhận đất ở và hạn mức giao đất ở. Hai loại hạn mức này đều do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
* Hạn mức công nhận đất ở
Hạn mức công nhận đất ở là mức giới hạn diện tích đất ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền sử dụng để trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.
* Hạn mức giao đất ở
Hạn mức giao đất ở là mức giới hạn diện tích đất ở Nhà nước giao đất cho người dân thông qua quyết định giao đất. Hạn mức giao đất ở gồm hạn mức tối thiểu và hạn mức tối đa, trong đó hạn mức tối đa là diện tích tối đa mà người dân có thể được giao.
Hạn mức đất ở khi cấp Sổ đỏ là bao nhiêu?
Theo Điều 195, Điều 196 Luật Đất đai 2024 thì căn cứ vào quỹ đất và tình hình thực tế của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất ở khi cấp sổ đỏ.
Do vậy, muốn biết rõ hạn mức đất ở là bao nhiêu phải xem trong quyết định về hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở, hạn mức giao đất ở của từng địa phương.
Ngoài ra, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất, hạn mức giao đất tại mỗi khu vực trong cùng địa phương cũng có sự khác nhau.
Có thể thấy, hạn mức đất ở khi cấp sổ đỏ giữa các tỉnh, thành khác nhau nên không có câu trả lời chung cho toàn bộ 63 tỉnh, thành; muốn biết rõ phải xem trong quyết định của từng địa phương.
Ngoài hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở, hạn mức giao đất ở như trên thì diện tích đất ở khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng được xác định như sau:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều 137 Luật Đất đai 2024 mà trên giấy tờ đó có thể hiện mục đích sử dụng để làm nhà ở, đất ở hoặc thổ cư thì diện tích đất ở được xác định khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
(1) Trường hợp thửa đất được hình thành trước ngày 18/12/1980, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được xác định như sau:
- Thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất đã ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó; trường hợp diện tích đất ở thể hiện trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở hoặc chưa ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở;
- Thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích đó được xác định là đất ở;
(2) Trường hợp thửa đất được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được xác định như sau:
- Thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất đã ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó;
Trường hợp diện tích đất ở thể hiện trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở hoặc chưa ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở;
- Thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích đó được xác định là đất ở;
(3) Trường hợp thửa đất được hình thành từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/8/2024 thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ về quyền sử dụng đất;
(4) Đối với phần diện tích đất còn lại của thửa đất sau khi đã được xác định diện tích đất ở theo quy định tại điểm a khoản 1, điểm a khoản 2 và khoản 3 Điều 141 Luật Đất đai 2024 thì được xử lý như sau:
- Trường hợp đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống thì được xác định là mục đích đất ở và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
- Trường hợp đã xây dựng công trình sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;
- Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận là đất nông nghiệp; nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện/quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định;
(5) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện, tập quán tại địa phương quy định cụ thể hạn mức công nhận đất ở quy định tại (1) và (2) nêu trên đối với trường hợp sử dụng đất trước ngày 18/12/1980 và từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993;
(6) Việc xác định lại diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa đất ở có vườn, ao, đất thổ cư đã được cấp giấy chứng nhận trước ngày 01/7/2004 khi người sử dụng đất có nhu cầu hoặc khi Nhà nước thu hồi đất.
>>> Truy cập ngay Mauvanban.vn để được hỗ trợ, tư vấn và hoàn thiện thủ tục pháp lý về đất đai!
Xác định hạn mức đất ở theo quy định của luật đất đai mới nhất
Điều 141 Luật Đất đai 2024 quy định về Xác định diện tích đất ở khi công nhận quyền sử dụng đất như sau.
“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều 137 của Luật này mà trên giấy tờ đó có thể hiện mục đích sử dụng để làm nhà ở, đất ở hoặc thổ cư thì diện tích đất ở được xác định khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
1. Trường hợp thửa đất được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được xác định như sau:
a) Thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất đã ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó; trường hợp diện tích đất ở thể hiện trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở hoặc chưa ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở;
b) Thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích đó được xác định là đất ở;
2. Trường hợp thửa đất được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được xác định như sau:
a) Thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất đã ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó; trường hợp diện tích đất ở thể hiện trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở hoặc chưa ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở;
b) Thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích đó được xác định là đất ở;
3. Trường hợp thửa đất được hình thành từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ về quyền sử dụng đất;
4. Đối với phần diện tích đất còn lại của thửa đất sau khi đã được xác định diện tích đất ở theo quy định tại điểm a khoản 1, điểm a khoản 2 và khoản 3 Điều này thì được xử lý như sau:
a) Trường hợp đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống thì được xác định là mục đích đất ở và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
b) Trường hợp đã xây dựng công trình sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;
c) Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận là đất nông nghiệp; nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
5. UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện, tập quán tại địa phương quy định cụ thể hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này đối với trường hợp sử dụng đất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
6. Việc xác định lại diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa đất ở có vườn, ao, đất thổ cư đã được cấp giấy chứng nhận trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 khi người sử dụng đất có nhu cầu hoặc khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện như sau:
a) Diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này nếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận trước đây có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 5, 6 và 7 Điều 137 của Luật này mà không thuộc quy định tại khoản 4 Điều 137 của Luật này; người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích được xác định lại là đất ở.
Trường hợp người sử dụng đất đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất một phần diện tích đất ở của thửa đất hoặc Nhà nước đã thu hồi một phần diện tích đất ở của thửa đất thì khi xác định lại diện tích đất ở phải trừ đi phần diện tích đất ở đã chuyển quyền sử dụng đất hoặc thu hồi;
b) Phần diện tích đất của người nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hoặc phần diện tích đất Nhà nước đã thu hồi thì không được xác định lại theo quy định tại điểm a khoản này;
7. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 136 của Luật này có trách nhiệm xác định lại diện tích đất ở và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp quy định tại điểm a khoản 6 Điều này”.
Theo đó, Luật Đất đai mới quy định về việc xác định hạn mức đất ở khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu là tuỳ thuộc vào nguồn gốc sử dụng đất và mục đích sử dụng đất đã được ghi nhận tại các giấy tờ về quyền sử dụng đất đã được cấp trước đó. Quy định mới liệt kê nhiều trường hợp xét công nhận/giao đất ở nhưng tựu trung, về nguyên tắc xác định hạn mức đất ở theo quy định tại Điều 141 Luật đất đai 2024 là chỉ công nhận/giao đất ở trong hạn mức trừ các trường hợp sau.
Trường hợp các giấy tờ về đất đã được cấp/lưu giữ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi nhận diện tích đất yêu cầu công nhận là đất ở thì sẽ được công nhận toàn bộ là đất ở mà không áp dụng quy định về hạn mức.
Trong trường hợp diện tích đất yêu cầu công nhận nhỏ hơn hạn mức thì được công nhận là Đất ở mà không áp dụng quy định về hạn mức.
>>> Hãy truy cập Mauvanban.vn ngay hôm nay để tải các mẫu văn bản cần thiết và nhận hỗ trợ từ đội ngũ luật sư chuyên nghiệp!
Kết luận
Hạn mức giao đất ở không chỉ là một quy định pháp lý quan trọng mà còn là công cụ đảm bảo quyền lợi của người dân trong việc sử dụng đất đai. Với các quy định mới nhất từ Luật Đất đai 2024 và sự hỗ trợ từ các mẫu đơn, hợp đồng liên quan, người dân có thể dễ dàng thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan. Mẫu Văn Bản hân hạnh đồng hành cùng quý đọc giả phòng tránh các rủi ro pháp lý và tối ưu hóa chi phí, bởi việc tìm hiểu kỹ các quy định và sử dụng dịch vụ tư vấn hạn mức giao đất ở là vô cùng cần thiết.